A Usucapião Extrajudicial – feita diretamente no registro de imóveis

 13 de outubro de 2014  GBC  Usucapião

por Airene José Amaral de Paiva

A Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009 que regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida, ao tratar da legalização fundiária trouxe em seu conteúdo uma novidade jurídica até aqui pouco comentada, que de caráter restrito, por força de seus requisitos legais, irá num futuro próximo, retirar da informalidade muitos imóveis urbanos, principalmente os ocupados pelapopulação de menor renda.

O capítulo III que trata da regularização fundiária de assentamentos urbanos definiu dois novos instrumentos de política pública que trarão enormes benefícios aos ocupantes – posseiros – de terras de domínio público ou privado. No conceito da própria Lei, a demarcação urbanística é o procedimento administrativo pelo qual, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses e a legitimação de posse o ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse, objeto da demarcação urbanística, com identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.

Com estes dois instrumentos inaugura-se na legislação brasileira a possibilidade de usucapião, sem a intervenção do Poder Judiciário, portanto de caráter extrajudicial, cujos procedimentos serão feitos diretamente no Registro de Imóveis a qual pertencer àquela posse demarcada administrativamente. Tal possibilidade veio a se somar às diretrizes gerais da política urbana já presentes no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) e fomentar o princípio do estimulo à resolução extrajudicial de conflitos (art. 48, IV da Lei em comento).

O auto de demarcação urbanística, elaborador pelo Poder Público, com os requisitos legais (Art. 56, § 1º, I da Lei 11.977/2009) servirá para a abertura da matrícula “ex novo” (Art. 57, § 5º da Lei em questão), quando constatado, por certidão do Oficial do Registro de Imóveis, a inexistência de matrícula referente ao imóvel demarcado, se caracterizando, assim, como forma de aquisição originária da propriedade, como ocorre nos casos de sentença declaratória de usucapião.

Aberta a matrícula será feito a averbação do auto de demarcação urbanística (Art. 167, II, 26 da Lei 6.015/73) e registrado a legitimação de posse (Art. 167, I, 41 da Lei 6.015/73), que constitui a partir deste momento direito em favor do detentor da posse para fins de moradia e com o decurso de 5 (cinco) anos será convertido em direito real de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião.

Tais novidades, consideradas avançadas, no trato da questão da regularização urbana, poderiam ter sido mais abrangentes, se o legislador não tivesse limitado o benefício para imóveis superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), visto que, em muitos casos, os posseiros têm imóveis acima deste tamanho, onde habitam não uma família, mais várias, oriundas das relações de seus filhos, netos, etc.. Para poderem usar tais instrumentos, e obterem a usucapião extrajudicial, a saída será a utilização de fração ideal para cada um dos habitantes, quando a área for maior que o teto permitido pela legislação e torcer que pelo aperfeiçoamento da legislação seja flexionado este limitador de área. Portanto, usucapir sem intervenção do Poder Judiciário, já tem previsão legal, precisando agora que o Poder Público, em especial o Município, os Registradores de Imóveis, a sociedade como um todo se mobilizem para efetivamente instrumentalizar este grande avanço legislativo para tirar da ilegalidade uma grande parcela dos imóveis urbanos, principalmente nas grandes cidades.

Airene José Amaral de Paiva é notário, registrador e titular do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/RN

Fonte: ANOREG/RN

Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Análise acerca da responsabilidade civil do corretor de imóveis à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, em virtude da grande atuação desse profissional no mercado imobiliário brasileiro.

O termo responsabilidade, surgiu inicialmente da expressão sponsio, da figura stipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, esta garantida mediante uma caução ouresponsor. A partir daí surgiu a relação da expressão “responsabilidade” junto à garantia de pagamento de uma dívida.
Assevera Rui Stoco[1]:
“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os insatisfeitos, os injustiçados e os que se danam e se prejudicam por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não se comportou ou não ocorreu secundum ius”.
O indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.
Na visão de Sérgio Cavalieri Filho[2]:
“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde deságuam todos os rios do Direito: público ou privado, material e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.
De início cabe destacar a caracterização da responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro, que o qualifica de modo amplo em seu dispositivo 722, que cumpre transcrever:
“Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”
Na dicção do professor Zamprogna[3] sobre o referido artigo:
“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor”.
Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.
Da responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro
Nas condições em que não se caracterize consumo ou a possibilidade de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsável por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo único do artigo 723 do mesmo Diploma, incluído pela Lei nº 12.236/10:
“Art. 723(…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Na lição de Matiello[4]:
“ (…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(…)”
O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.
Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor
Nos eventuais casos em que configurem-se relações de consumo aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.
Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.
O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.  (grifo nosso)
Contudo, o mesmo dispositivo 14 do Diploma em seu parágrafo 4º excepciona à regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente.
Quanto às vantagens ou diferenças sobre a incidência dos diplomas, estas estarão evidentes quanto às nulidades nos contratos, ônus da prova e solidariedade.
No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, cabendo ao comitente o ônus da prova, dessa forma fica nítida a vantagem do consumidor nos casos em que a norma protetiva possa incidir.
Já na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.
É cediço que, no Código Consumerista  a oferta se vincula, ou seja, o que foi ofertado deverá efetivamente ser cumprido mesmo que, nas relações de intermediação, não tenha sido firmado contrato de corretagem.
Pelo teor do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, havendo qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, incorrerá em vício do serviço, pois a oferta é vinculante para o fornecedor.
Para Rizzato Nunes[5]:
“(…) Entretanto, a Lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade de serviços, há que subsumi-los à norma consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor”.
Responsabilidade civil do corretor de imóveis quanto à documentação, transação imobiliária e propaganda do imóvel
Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que sejam apresentados alguns documentos com escopo de verificar-se acerca da idoneidade tanto dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.
No que compete ao corretor de imóveis, a dissociação entre o fornecimento das informações essenciais e a apresentação da documentação se torna impossível, uma vez que, para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter ciência prévia da documentação.
Já a transação imobiliária somente terá iniciado seu procedimento mediante o recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem imóvel a ser negociado.
O corretor deve ter conhecimentos específicos sobre o imóvel, quanto à sua localização, imediações, dimensões, estado de conservação, eventuais vícios na construção que sejam de fácil constatação, incidência de luz solar, possibilidade de enchentes entre outras.
A respeito do risco do negócio, ao intermediador caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva concretização do negócio.
As certidões fiscais do imóvel, e relativas  ao próprio titular são exigidas. Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam: manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência, autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores, incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública), termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico).
Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade.
Caso não o fizer, será caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores previstos em Lei.
Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou dolo.

Responsabilidade sobre a propaganda do imóvel

Na oferta e publicidade do imóvel, por intermédio de anúncios de qualquer natureza, a responsabilidade do corretor também se aplicará. O agente imobiliário é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.
Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.
Para que se evite tais abusos, há normatização pertinente, referente às regulamentações da atividade, nesse sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração.
O Código de Defesa do Consumidor na Seção III – Da Publicidade, já protege o consumidor nesse sentido conforme artigos 36 e 37.
Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente do que aponta-se em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os profissionais liberais, nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
“Art. 38: O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina”
Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de adequar o diploma legal pertinente a cada situação em particular.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Relevante se mostra o enredo em razão de os negócios imobiliários movimentarem quantias vultuosas que podem acarretar em eventuais frustrações.
No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, analisando o Código Civil, artigo 186, podemos inferir que esta espécie de responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa, possuindo obviamente nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.
Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá de se impor à responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa.
Essa linha imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de culpa pelo fato ou vício do serviço.
Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza pessoal, em regra foi observado a aplicação da Teoria subjetiva  exigindo a comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor.
Por derradeiro, cabe relembrar três hipóteses aludidas:
a) Quando referente à documentação, informação e transação imobiliária a responsabilidade civil será subjetiva, sendo necessária a comprovação de culpa ou dolo por parte do agente;
b) A responsabilidade civil, nos casos em que incidam a atividade de propaganda, será a objetiva.
Por Raul Petrilli Leme de Campos
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010.
MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais.
[1] STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais, 2007. p. 112
[2] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 3
[3] MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003. p. 449.
[4] MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003. p. 450.
[5] NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. P. 274.

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TERRENO DE MARINHA. REGIME DE OCUPAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL. OPERAÇÃO ONEROSA. LAUDÊMIO DEVIDO

Pedro Ernesto Celestino PascoalAdvogado na BVPBA AdvogadosPrincipal contribuidor

ADMINISTRATIVO. TERRENO DE MARINHA. TERRENO DE MARINHA. REGIME DE OCUPAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL. OPERAÇÃO ONEROSA. LAUDÊMIO DEVIDO. ENTENDIMENTO FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC (RESP 1165276/PE). 1. O tema em análise foi objeto de julgamento de recurso repetitivo pela Primeira Seção desta Corte, em que se firmou o entendimento segundo o qual a transferência de domínio útil de imóvel situado em terreno de marinha para integralização de capital social de empresa é ato oneroso, de modo que é devida a cobrança de laudêmio, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/87. 2. A cobrança de laudêmio não se limita ao regime de aforamento de terreno de marinha, incidindo em caso de transferência onerosa do imóvel e/ou de benfeitorias nele construídas, ainda que em regime de ocupação. 3. Aplica-se ao caso a multa do art. 557, § 2º, do CPC no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor da causa, por questionamento de matéria já decidida em recurso repetitivo. 4. Agravo regimental não provido.

(STJ - AgRg no AREsp: 429801 PE 2013/0375927-1, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 18/02/2014, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2014)

CNJ recomenda certidão trabalhista a compradores de móveis

Uma nova recomendação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem o objetivo de combater fraudes na venda de imóveis e da transferência de bens que servem para saldar dívidas trabalhistas. A Recomendação n°3, publicada no último dia 15 pela Corregedora Nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, determina que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).

A segurança é um dos pontos considerados pela Corregedoria Nacional ao aprovar a resolução. “O princípio constitucional da segurança jurídica contempla a necessidade de o Estado propiciar instrumentos para garantia do cidadão, a ser prestigiada pelo Judiciário, pelos serviços auxiliares e pelos agentes dos serviços notariais”, diz o texto. A resolução ressalta ainda a amplitude nacional da CNDT, emitida gratuitamente no sítio eletrônico do TST.

A nova regra possui o escopo de alargar a proteção aos compradores de imóveis, permitindo mais uma consulta na busca da segurança do negócio jurídico eventualmente entabulado. É o que entende o professor de Direito do Trabalho da PUC-SP e sócio do escritório Freitas Guimarães Advogados Associados, Ricardo Pereira de Freitas Guimarães.

“Como é comum a despersonalização da pessoa jurídica na seara trabalhista na busca de patrimônio pessoal dos sócios das empresas em caso de não pagamento, é necessário que os magistrados da Justiça do Trabalho atentem para fazer constar o nome dos sócios nos processos, sob pena da certidão se apresentar sem restrições”, disse.

Por outro lado, o especialista pondera ser importante que nos negócios jurídicos celebrados, o comprador procure buscar a certidão “também junto ao CPF dos sócios para observar a existência ou não de restrições oriundas de reclamações trabalhistas”.

Freitas Guimarães ressalta que a CNDT vem provocando alguns problemas para as empresas. “O problema mais preocupante são às inclusões indevidas. Empresas de grande porte no setor da construção civil que possuem processos trabalhistas por todo o Brasil, e que participam de muitas licitações, têm sido incluídas indevidamente. Seja porque são condenadas subsidiariamente e ainda não citadas para realizar o pagamento, seja por mero equívoco. Isso torna necessário que um advogado vá até a Vara do Trabalho local para esclarecer e requerer a exclusão. Na hipótese da não exclusão, é necessário impetrar um mandado de segurança, junto ao TRT local, com pedido de liminar para que se permita a participação em licitações e determinar a exclusão”, explica o professor.

Com informações do TST

Autor: Marina DianaTags: CNDT, Freitas e Guima

Bancos agora podem reduzir o ganho com os juros e a taxa de administração cobrados dos clientes para incentivar a portabilidade

A edição de hoje (22) do Diário Oficial da Uniãotraz publicada a circular 650 que determina critérios e procedimentos operacionais para a portabilidade de crédito imobiliário com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A circular é da Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo. A portabilidade permite ao cliente bancário pedir a transferência de operações de crédito de um banco para outro que ofereça taxa de juros mais baixa.

Brasil Econômico/Marcela Beltrão

Caixa define regras para portabilidade de crédito com recursos do FGTS

A circular lista os procedimentos operacionais, após o Conselho Curador do FGTS ter aprovado, em março, a portabilidade. No ano passado, a Lei 12.810/13 e a Resolução 4.292/13 do Conselho Monetário Nacional definiram novas regras sobre portabilidade de crédito, mas era necessária a aprovação do Conselho Curador do FGTS para o caso específico dos financiamentos em que os bancos usam o fundo como fonte de recursos para oferecer os empréstimos.

De acordo com a circular, os bancos podem reduzir o ganho com os juros e a taxa de administração cobrados dos clientes para incentivar a portabilidade. O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito. Outra regra é que o sistema de amortização da operação do crédito objeto da portabilidade não pode ser alterado.

Caixa: cerca de 487 mil correntistas podem sacar dinheiro de poupança cancelada

Se houver divergência entre as informações enviadas pelos bancos, a Caixa poderá rejeitar a transferência da dívida ou solicitar a complementação de informações. De acordo com a circular, os motivos que podem implicar a negativa da transferência da dívida são o não recebimento de informações dos bancos envolvidos e fornecimento de dados cadastrais e financeiros inconsistentes.

A circular reforça que o custo operacional acordado entre as instituições financeiras para fazer a portabilidade não poderá ser cobrado ou repassado ao devedor.

As novas regras de portabilidade entram em vigor no próximo dia 5.

O imóvel encalhou? Descubra o que dificulta a venda

É comum que se diga que imóveis não têm liquidez. Em regra, significa dizer que demora para que sejam vendidos. Claro que há exceções. Dependendo da localização e das características, a venda pode acontecer em poucos dias. Ou então levar meses e até anos.

Se o tempo de espera para fechar negócio for muito longo, é possível que o vendedor precise reavaliar o preço para aumentar as chances de fazer negócio. Assim como é possível investir em melhorias para valorizar o imóvel, é preciso estar atento aos fatores que podem dificultar a negociação.

Na opinião do planejador financeiro do instituto Dsop, Reinaldo Domingos, a tendência é que a velocidade de venda dos imóveis diminua no Brasil nos próximos anos. “A recente valorização [dos preços] não está de acordo com a realidade do País”, acredita.

Alguns problemas que dificultam a venda podem ser facilmente banidos. Outros são imutáveis e podem forçar o vendedor a ceder no preço. “Mesmo com intuito de realizar as negociações em pouco tempo, o vendedor precisa ter consciência de alguns cuidados específicos que ajudam a garantir mais confiança ao comprador”, diz Fabrício Machado, franqueado da rede de imobiliárias RE/MAX Seven.

Especialistas do ramo consultados pelo iG listaram alguns dos fatores que contribuem para a demora na venda de um imóvel. Veja quais são:

1. Multiplicação de placas de 'vende-se': Imagine deparar-se com uma dúzia de placas com a palavra 'vende-se', de imobiliárias diferentes, em frente a um imóvel. A poluição visual esconde quase toda a fachada. A presença de muitas placas é prejudicial porque causa a impressão de que o vendedor está desesperado para vender”, diz Machado, da RE/MAX Seven. Pode indicar, ainda, que o imóvel tem algum problema que está dificultando o negócio – e isso pode gerar desinteresse imediato no potencial comprador.

2. Documentação irregular: Se o proprietário do imóvel tiver restrições financeiras, como dívidas não pagas, pode encontrar grandes empecilhos na hora de vender o bem. “Caso ele tenha uma dívida em execução estará impedido de vender”, explica Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis. A documentação irregular do imóvel pode barrar um financiamento bancário, por exemplo, como lembra Eduardo Aroeira, vice-presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).

3. Preço fora da realidade: O preço solicitado pelo vendedor pode ser o principal entrave para a concretização do negócio. “É preciso estabelecer o valor pelo metro quadrado, avaliando algumas especificações, como imóveis similares no mercado, tamanho, padrão e localização”, diz Machado, da RE/MAX Seven. Não adianta colocar o bem à venda por um preço que não seja compatível com suas características, na visão do especialista.

4. Falta de manutenção: Qualquer sinal de demonstre descuido com o imóvel pode gerar desinteresse do comprador, de acordo com Roseli, da Lello. Isso vale especialmente para pequenos detalhes, que não gerariam muito custo ao vendedor, e que são bem visíveis a olho nu. Por exemplo, rachaduras nas paredes, manchas no piso e no teto, metais enferrujados e cheiro de mofo.

5. Anúncio com fotos ruins: A preparação do ambiente é um ponto importante, define Machado. “O local precisa estar bem apresentado para as fotos de divulgação em anúncios online. Atualmente, boa parte das vendas é realizada pela internet. Imagens de um lugar organizado, com um bom ângulo, despertam interesse do possível comprador de visitar o imóvel”, observa. Fotografias escuras e sem foco, por outro lado, causam uma impressão negativa.

6. Feira na rua: O barulho de feirantes montando barracas às 4h30 da madrugada não deve ser desprezado como fator decisivo na venda. Soma-se a isso a impossibilidade de colocar ou tirar o carro da garagem ao menos uma vez por semana – inconveniente que pode prejudicar a liquidez do imóvel. O cheiro de peixe e a sujeira deixada na rua após o expediente são outros fatores que tendem a prejudicar a preferência do interessado na hora de comprar.

7. Vender por conta própria: Nem sempre o vendedor, sozinho, possui conhecimento técnico para avaliar o imóvel e fazer os ajustes necessários antes de anunciar. “Para que o processo de venda seja realizado em prazo hábil e com sucesso, é essencial que o vendedor conte com o apoio de um especialista que conhece o mercado, como um corretor”, conclui Machado, da RE/MAX Seven.

Excesso de burocracia aumenta em 12% preço de imóveis novos

O excesso de burocracia aumenta em 12%, em média, o preço da casa própria.

Além disso, eleva em 40% o tempo de construção do empreendimento, diz estudo divulgado nesta quarta-feira (19) pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Os principais problemas apontados pelo estudo "O Custo da Burocracia no Imóvel" são o atraso na aprovação dos projetos pelas prefeituras, a falta de padronização dos cartórios, as leis ambientais e as mudanças de normas legais enquanto as obras estão em andamento. “Em média, são três anos a mais para o empreendimento ser entregue”, disse o presidente da Abrainc, Rubens Menin.

Presente à cerimônia de lançamento do estudo, a ministra do Planejamento, Orçamento e Gestão, Miriam Belchior, disse ter ficado “satisfeita” com o fato de que “são residuais e pequenos os problemas advindos do governo federal”.

“É inegável a contribuição que, nos últimos 12 anos, o governo tem dado à construção civil, em especial com o PAC [Programa de Aceleração do Crescimento] e com o Minha Casa, Minha Vida, que deu conta dos principais desafios colocados”, acrescentou a ministra. Segundo Miriam, quando se olha para fora do País, não se veem exemplos dessa natureza.

De acordo com a ministra, 3,2 milhões de unidades já foram contratadas pelo Minha Casa, Minha Vida, o que representa R$ 206 bilhões em subsídios e financiamentos. “Foram 6 milhões de brasileiros beneficiados, o equivalente à região metropolitana de Belo Horizonte”, ressaltou a ministra.

Para Rubens Menin, o Minha Casa, Minha Vida é o programa de maior sucesso no País. “Programa melhor nunca teve. Ele mobilizou um sem-número de empresas que investiram em equipamentos e na contratação de trabalhadores”, disse ele. “E ajudou a eliminar gargalos, mostrando que isso é possível”, complementou o presidente da Cbic, Paulo Simão.

Segundo os representantes da construção civil, o governo federal, de fato, tornou mais fácil a desburocratização no setor. “Difícil é quando lidamos com os municípios”, disse o presidente da Abrainc. “Há prefeituras que sequer têm softwares de análise de projetos e servidores que, com medo, pela falta de transparência [e clareza na legislação], se afastam das tomadas de decisões”, acrescentou Simão.