domingo, 26 de abril de 2015

CRÉDITO ASSOCIATIVO TEM RISCOS

Modalidade de crédito permite o uso do FGTS, mas demora para formação de grupo de compradores pode deixar negócio mais caro; contratos também podem esconder pegadinhas

Para quem sonha com a casa própria, quer comprar um imóvel de baixo padrão usando o FGTS e financiar o imóvel em pequenas parcelas, o crédito associativo pode ser uma boa opção. Especialistas afirmam, no entanto, que o consumidor precisa ficar atento a riscos e armadilhas.
"Nos estandes de vendas, os corretores não sabem explicar o que é crédito associativo. Se explicassem, muitos compradores pensariam duas vezes", afirma o advogado especialista em direito imobiliário Ivan Mercadante Boscardin, sócio do escritório Mercadante Advogados
O crédito associativo funciona da seguinte forma: uma entidade organizadora, que na maioria das vezes é uma incorporadora, organiza um grupo de compradores para o empreendimento que pretende construir em determinado local. Quando consegue um número mínimo de compradores para tornar o negócio viável, é firmado um contrato com uma instituição financeira, que é quem oferece o crédito para a construção do imóvel.
Na modalidade, o crédito é concedido ao comprador do imóvel, e não a incorporadora. O comprador se responsabiliza pelo financiamento e o dinheiro é liberado em fases para a incorporadora no decorrer da construção do empreendimento.
"Quando a pessoa compra esse imóvel na planta, paga de 10% a 20% do valor para a incorporadora, mas já assina o contrato de financiamento perante o banco durante a fase construtiva. Isso é diferente em relação a outros contratos. Em um contrato comum, o comprador financia o imóvel no final da construção, quando o empreendimento está pronto", explica Mercadante.
Ou seja: quando você vai a um estande de vendas para comprar um imóvel na planta, negocia a entrada com a incorporadora e só financia o saldo devedor depois que o imóvel é entregue. No crédito associativo, você assina o contrato de financiamento quando o imóvel ainda não começou a ser construído. Só com uma determinada quantidade de contratos assinados é que o empreendimento começa a ser erguido.
A vantagem é que, durante a construção do imóvel, o mutuário paga apenas os juros referentes ao repasse à incorporadora e as parcelas da entrada do imóvel. Só depois que pega as chaves é que ele começa a amortizar o financiamento. 
Escritura mais barata
Além disso, as despesas com escritura e registro do imóvel são menores, já que o valor é calculado sobre a fração do terreno; as taxas de juros são reduzidas - de 5% a 8,16% ao ano, com taxas diferentes se o imóvel estiver dentro ou fora do Minha Casa, Minha Vida -; e o comprador pode utilizar os recursos do FGTS no financiamento.
Na Caixa, incorporadora e compradores precisam seguir determinados requisitos para poder utilizar o crédito associativo. Os compradores precisam, por exemplo, ter renda familiar mínima de R$465 e máxima de R$ 5.400 nos financiamentos vinculados a imóveis situados em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes – em outros municípios, a renda máxima é de R$4.300.
Já as incorporadoras precisam confirmar a viabilidade técnica de engenharia do empreendimento e se submeter à análise de risco e aprovação do cadastro, entre outros critérios. Segundo determinações do Ministério das Cidades e do Conselho Curador do FGTS, o valor do custo total do imóvel deve ser de até R$ 190 mil.
Segundo o banco estatal, foram contratados 76 empreendimentos em 2013 e 21 em 2014, com total de 5.435 unidades nos últimos dois anos.
Grandes construtoras, como MRV, utilizam a modalidade. Em seu site, a MRV afirma que o crédito associativo diminui a necessidade de capital de giro da empresa e que "além disso, este financiamento não consta como dívida no balanço, sendo esta a modalidade mais interessante para Companhia do ponto de vista de fluxo de caixa, e de risco de crédito, sendo a mais utilizada pela Companhia durante o ano de 2011".
FONTE: IG NEGÓCIOS