por Airene José Amaral de Paiva
A Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009 que regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida, ao tratar da legalização fundiária trouxe em seu conteúdo uma novidade jurídica até aqui pouco comentada, que de caráter restrito, por força de seus requisitos legais, irá num futuro próximo, retirar da informalidade muitos imóveis urbanos, principalmente os ocupados pelapopulação de menor renda.
O capítulo III que trata da regularização fundiária de assentamentos urbanos definiu dois novos instrumentos de política pública que trarão enormes benefícios aos ocupantes – posseiros – de terras de domínio público ou privado. No conceito da própria Lei, a demarcação urbanística é o procedimento administrativo pelo qual, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses e a legitimação de posse o ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse, objeto da demarcação urbanística, com identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.
Com estes dois instrumentos inaugura-se na legislação brasileira a possibilidade de usucapião, sem a intervenção do Poder Judiciário, portanto de caráter extrajudicial, cujos procedimentos serão feitos diretamente no Registro de Imóveis a qual pertencer àquela posse demarcada administrativamente. Tal possibilidade veio a se somar às diretrizes gerais da política urbana já presentes no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) e fomentar o princípio do estimulo à resolução extrajudicial de conflitos (art. 48, IV da Lei em comento).
O auto de demarcação urbanística, elaborador pelo Poder Público, com os requisitos legais (Art. 56, § 1º, I da Lei 11.977/2009) servirá para a abertura da matrícula “ex novo” (Art. 57, § 5º da Lei em questão), quando constatado, por certidão do Oficial do Registro de Imóveis, a inexistência de matrícula referente ao imóvel demarcado, se caracterizando, assim, como forma de aquisição originária da propriedade, como ocorre nos casos de sentença declaratória de usucapião.
Aberta a matrícula será feito a averbação do auto de demarcação urbanística (Art. 167, II, 26 da Lei 6.015/73) e registrado a legitimação de posse (Art. 167, I, 41 da Lei 6.015/73), que constitui a partir deste momento direito em favor do detentor da posse para fins de moradia e com o decurso de 5 (cinco) anos será convertido em direito real de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião.
Tais novidades, consideradas avançadas, no trato da questão da regularização urbana, poderiam ter sido mais abrangentes, se o legislador não tivesse limitado o benefício para imóveis superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), visto que, em muitos casos, os posseiros têm imóveis acima deste tamanho, onde habitam não uma família, mais várias, oriundas das relações de seus filhos, netos, etc.. Para poderem usar tais instrumentos, e obterem a usucapião extrajudicial, a saída será a utilização de fração ideal para cada um dos habitantes, quando a área for maior que o teto permitido pela legislação e torcer que pelo aperfeiçoamento da legislação seja flexionado este limitador de área. Portanto, usucapir sem intervenção do Poder Judiciário, já tem previsão legal, precisando agora que o Poder Público, em especial o Município, os Registradores de Imóveis, a sociedade como um todo se mobilizem para efetivamente instrumentalizar este grande avanço legislativo para tirar da ilegalidade uma grande parcela dos imóveis urbanos, principalmente nas grandes cidades.
Airene José Amaral de Paiva é notário, registrador e titular do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/RN
Fonte: ANOREG/RN
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