Na hora de alugar, vender ou comprar um imóvel, muitas dificuldades aparecem, já
que o nível de exigências para fechar o contrato é muito alto. Entretanto,
profissionais do mercado imobiliário dizem que essa burocracia é uma grande
aliada, uma vez que resguarda o consumidor de problemas futuros.
Segundo
o advogado Fernando Júnior, diretor da Céu-Lar e diretor jurídico da Netimóveis,
as exigências, no caso das imobiliárias por exemplo, são uma forma de garantir
ao cliente mais segurança. “Elas são especializadas em administrar e negociar
imóveis, conhecem as técnicas de cobrança, contabilidade e legislação. Esses
atributos tornam-se um grande diferencial para os clientes”,
afirma.
O superintendente do Conselho Regional de Corretores de
Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, observa que, ao contrário
do que parece, as transações imobiliárias não são simples. “Em relação à compra
e venda, por exemplo, as certidões exigidas têm como principal função evitar que
o comprador seja surpreendido com questões relativas a dívidas do antigo
proprietário, relacionadas ou não ao imóvel, que podem acarretar, inclusive, a
anulação do negócio e possível perda do dinheiro investido”, esclarece.O excesso de zelo evita que imóveis com algum
empecilho sejam comercializados livremente. “O interessado em uma aquisição
imobiliária que exige a apresentação dos documentos necessários à sua segurança
dificilmente será surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é
fruto de uma vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do
Creci-Minas.No caso das locações, Ricardo acrescenta que, como
o corretor de imóveis é o profissional contratado para a administração
imobiliária, ele deve zelar pelo bem, tendo atenção redobrada, o que justifica
tantos cuidados. “Outro fator de grande relevo, o principal a meu ver, é a
demora do estado em decidir pendências judiciais envolvendo locações, o que
desafia o aumento do rigor no quesito garantias locatícias.”
O advogado
Leandro Pacífico de Souza Oliveira, que atua na Associação Brasileira de
Mutuários da Habitação (ABMH), conta que as exigências, no caso dos aluguéis,
decorrem da Lei de Locações (8.245/91). “Elas servem para dar segurança aos
negócios jurídicos, lembrando que abusos devem ser coibidos. A burocracia é
imposta pela lei e visa proteger tanto o locador quanto o locatário”,
diz.
Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e
venda de um imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador,
“que assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma
coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo que
todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”,
analisa.
RESGUARDAR Para o designer gráfico Fernando Lima,
que comprou um imóvel há três anos no Bairro Padre Eustáquio, Região Noroeste de
Belo Horizonte, a quantidade de documentos exigida é mais para segurança do
banco e da instituição que está financiando do que para o comprador. “É 85% para garantia deles
e 15% para quem compra”, considera.Apesar do número de
documentos exigidos, Fernando reconhece que providenciá-los resguarda a
negociação. “Mas a gente não tem escolha, não tem como questionar isso.
Lembro-me que, quando comprei o imóvel, demorei cerca de um mês só para reunir a
documentação que tinha de levar ao banco.”
REQUISITOS
ESSENCIAISConsumidor deve exigir certidões que atestem ausência de
pendências sobre o imóvel e de quem está negociando para verificar se está tudo
em ordem com a documentação
As exigências para negociar um imóvel são
variáveis, conforme o objetivo do contrato: locação ou aquisição. No caso de
compra e venda, o superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis
de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar
prévio conhecimento da situação cadastral, tanto do imóvel quanto do
vendedor.
Para verificar se está tudo em ordem, o possível comprador deve
exigir as certidões que atestem a ausência de pendências que recaiam sobre o
imóvel e quem o negocia. “Deve, também, contar com a assessoria de um
profissional do mercado imobiliário, visitar o imóvel, buscar informações sobre
preço, localização e demais vantagens da aquisição”, observa Ricardo.
Por
fim, vem o contrato de compra e venda, que deve ser muito bem elaborado, a fim
de resguardar o comprador e o vendedor. O documento deve expressar os direitos e
obrigações das partes de forma clara, evitando-se discussões futuras, conforme
ressalta o superintendente do Creci-Minas.
As exigências também vão
variar de acordo com a modalidade de compra, segundo o advogado da Associação
Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) Alexandre Barros Tavares. “Caso seja
à vista, não é exigida quase nenhuma documentação, havendo somente necessidade
de assinatura da escritura e pagamento dos impostos (Imposto de Transmissão de
Bens Imóveis – ITBI) e taxas cartorárias”, conta. É imprescindível, ainda, que
não haja dívidas relativas ao imóvel (condomínio e IPTU) e que ele não seja
objeto de garantia ou penhora, como acrescenta o advogado.
No
caso de financiamento, a documentação exigida é maior, devido à
operação com o banco e não à compra e venda propriamente. “Contudo,
aconselham-se vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou
mediante financiamento, para evitar problemas futuros ou mesmo a nulidade da
aquisição. Certidões negativas das justiças, físicas e de protesto são
importantes para o comprador”, enumera
Alexandre.REGULARIDADE Para que o interessado em
adquirir um imóvel possa se orientar sobre a legislação a respeito do tema, o
advogado e diretor da Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei
7.433/85 e o Decreto 93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser
apresentados diversos documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade
financeira do vendedor e do comprador”, reitera.
Mas não basta às partes
contratantes formalizarem o negócio por meio de um contrato particular de
promessa de compra e venda, de acordo com Fernando. “Torna-se também
indispensável a lavratura de uma escritura pública, que deve ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.”
SEGURANÇA AO ALUGAREm
relação às locações, são exigidos documentos que certifiquem a idoneidade
financeira de quem pretende alugar o imóvel e de seus fiadores, caso haja. Entre
eles, Ricardo Mendes cita comprovantes de rendimentos, capacidade, estado civil,
propriedades e sociedades.
Caso não tenha fiadores, o interessado pode
optar por outras modalidades de garantia contempladas pela Lei do Inquilinato,
uma vez que haja consenso entre as partes contratantes. “As mais utilizadas são
a fiança, o seguro fiança, a caução representada por bens imóveis e a caução
representada por título de capitalização”, cita o superintendente do
Creci-Minas.
Para alugar, o advogado Fernando Júnior diz que o inquilino
assume diversos compromissos legais e contratuais, inclusive, o de conservação
da propriedade durante todo o prazo do contrato, que pode ser estendido por um
longo período. “A possibilidade de prorrogação da locação por bastante tempo
implica compreensão de que diversas situações poderão ocorrer na vida do
inquilino, inclusive uma demissão do emprego, uma alteração na composição da
renda familiar etc.”
Por isso, é indispensável averiguar a efetiva
capacidade moral e financeira do inquilino para arcar com esses compromissos
legais e contratuais, ressalta Fernando, lembrando que ele deve, ainda, oferecer
uma ‘garantia locatícia’ exatamente para amenizar os imprevistos que podem
ocorrer durante toda a vigência da locação”, justifica.
AGILIDADE
Fernando diz que, atualmente, existem opções interessantes para assegurar o
pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios e a preservação do patrimônio
imobiliário. “O seguro fiança e o título de capitalização são alternativas
eficazes para a garantia locatícia, servindo ainda para o inquilino livrar-se
daquele constrangimento que normalmente ocorre no momento de solicitar a fiança
para um amigo ou um parente.”
De acordo com o advogado, essas
alternativas também significam simplificação dos procedimentos e das exigências
cadastrais, o que agiliza o contrato de locação. “Porém, considerando que essas
garantias locatícias vigoram por um determinado período, o inquilino deve
permanecer sempre atento à necessidade de renovação periódica de
ambos.”
NO CASO DA COMPRA, É PRECISO:Imóvel:»
Registro (matrícula atualizada)
» Certidão de ônus reais
» Certidão de
ações reais e pessoais reipersecutórias
» Última guia de IPTU e certidão
negativa de débitos de tributos municipais
» Verificar possibilidade de
desapropriação
» Comprovação de quitação de consumo de água, luz, TV a cabo,
internet etc.
» Vistoria do imóvel pelo vendedor, para a posse do comprador,
contendo descrição minuciosa do estado de conservação, das benfeitorias, dos
pertences e dos acessórios que serão transferidos
» Quitação do
ITBI
Pessoa física:» Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF)
e comprovante de endereço
» Para casados: certidão de casamento
» Para
união estável: escritura pública ou decisão judicial ou documento
equivalente
» Para solteiros: declaração de que não mantém união estável
»
Certidão negativa de débitos de tributos federais
» Certidão negativa de
débitos perante a Receita Estadual
» Certidão negativa de débitos de tributos
municipais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da Justiça
Federal
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça estadual e
juizados especiais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça
do trabalho
» Certidão negativa de protestos
Tratando-se de unidade
habitacional em condomínio:» Convenção de condomínio e
regimento
interno
» Declaração de quitação plena das obrigações
condominiais
Tratando-se de imóvel locado:» Renúncia ao
direito de preferência
» Contrato de locação e vistoria do imóvel
»
Declaração de quitação plena das obrigações locatícias (aluguel e
encargos
locatícios)
Tratando-se de imóvel em construção:» Registro da
incorporação imobiliária
» Memorial descritivo
NO CASO DE
ALUGUEL:Alguns dos comprovantes exigidos do locatário e de seus
fiadores são de:
» Rendimentos
» Estado civil
» Propriedades
»
Sociedades
» Imposto de renda
» Outros documentos ainda
podem ser
necessários.
Júnia Leticia - Estado de Minas
Fonte:
Lugar
Certo