Mudança de banco pode reduzir taxa de financiamento

Mudança de banco pode reduzir taxa de financiamento

As taxas de juros variam muito entre os bancos e a mesma instituição pode adotar diferentes taxas ao financiar um imóvel. Para aproveitar essas variações, há a alternativa de mudar o financiamento para um outro banco em que os juros sejam menores. No entanto, muitos consumidores não sabem exatamente como funciona esse processo. Para esclarecer essas dúvidas confira as dicas do presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino.

Qual é o objetivo da portabilidade de crédito?

Lúcio Delfino - Dar ao mutuário que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando melhores taxas de juros em outros bancos. A portabilidade aumenta o poder de barganha do devedor adimplente e amplia a concorrência entre os bancos.

Quem pode aderir a ela?

LD - Qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliário (usando ou não recursos do FGTS) pode pedir a mudança de banco, desde que o imóvel esteja pronto. Não é possível fazer a portabilidade se a unidade estiver na planta ou em construção.

O que é necessário para efetivar a negociação?

LD - Primeiro, o mutuário deve encontrar o banco que ofereça as melhores taxas e aceite receber a dívida. Feita a negociação, a proposta será enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá até cinco dias para fazer uma contra proposta. Se, mesmo com a contra proposta, o mutuário optar pela mudança, o novo banco deve quitar a dívida que o mutuário tem com a outra instituição e assumir o crédito.

Há algum custo para a mudança do financiamento para outro banco?

LD - Pelas regras em vigor, a portabilidade não gera nenhum custo para o mutuário diante dos bancos. No entanto, será necessário averbar a mudança no cartório de registro de imóveis, o que significa que existirá algum gasto com custas cartorárias.

Como saber se a mudança é atrativa?

LD - Os bancos devem concorrer nos quesitos: taxa de juros e taxa de administração (se houver). Caso a instituição financeira ofereça uma taxa de juros menor, mas, em contrapartida, cobrar uma tarifa ou taxa bancária para manutenção do contrato maior, é importante ficar atento ao custo efetivo total (CET), para que a portabilidade seja vantajosa.

Quais cuidados o consumidor deve ter na transação?

LD - No ato da mudança, é proibida a alteração do sistema da amortização e do prazo do financiamento. De toda forma, após a conclusão da portabilidade, nada impede que o mutuário – em negociação com a nova instituição – faça a alteração do sistema de amortização e/ou do prazo do financiamento. Outro detalhe: a portabilidade não implica na necessidade de aquisição de outros produtos, como conta bancária ou seguros extras. Tal prática é proibida em nosso país, por se tratar de venda casada, condicionada. Em caso de dificuldades, o interessado deve procurar o Banco Central, o Procon ou um advogado especialista no assunto.

O IBEDEC é representante da ABMH no Distrito Federal e o presidente do IBEDEC José Geraldo Tardin está a disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema no fone 61 9994-0518

​Maiores Informações com José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo e representante da ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.

Aumenta o número de imóveis retomados por bancos

Aumenta o número de imóveis retomados por bancos

Medida pode ser adotada sem devolução das parcelas já pagas
 

A falta de pagamento de prestações do financiamento pode levar os bancos a retomarem imóveis. De acordo com dados da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), somente na cidade de São Paulo, 517 deles foram retomados ano passado, o que significa o maior número desde 2004. A previsão é de que este ano não deve ser diferente, já que, de janeiro a julho de 2015, 334 unidades foram retomadas na capital paulista, o que equivale a 64% do total registrado em todo o ano passado. Este cenário não é muito diferente no restante do país, conforme a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

 

De acordo com o presidente da ABMH, Lúcio Delfino, um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária em contratos de financiamento ligados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). "Atualmente, a maioria dos contratos de financiamento são feitos com base na Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Embora tenha sido criada em novembro de 1997, sua utilização ganhou força em meados da década passada, e este é um dos primeiros reflexos dessa forma de garantia: a grande facilidade da execução da dívida e retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência", explica.

 

Segundo a Lei, passados 30 dias do início da inadimplência, o banco pode iniciar a execução extrajudicial do contrato. "Nessa hipótese, é obrigatória a notificação pessoal do devedor (via cartório) para pagar o débito no prazo de 15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imóvel é transferido para o nome do banco, que, em seguida – já como novo proprietário – tem que levar o imóvel a dois leilões públicos. E se não existirem arrematantes, o imóvel fica definitivamente com o banco, em pagamento da dívida (prestações vencidas e saldo devedor)", esclarece Delfino.

 

O presidente da ABMH esclarece que, como se trata de uma execução extrajudicial, ou seja, sem passar pelo crivo do Poder Judiciário, é possível requerer a anulação do procedimento na Justiça ou uma indenização pela diferença entre o valor real do imóvel e o valor da dívida. "Mas não é uma tarefa fácil e cada caso deve ser analisado isoladamente. A dica é não deixar que chegue nesse ponto. Se houver dificuldade no pagamento de alguma parcela, o ideal é procurar o banco ou entidade de defesa da classe e negociar, ou – numa saída mais drástica – vender o imóvel, quitar o financiamento e assim não perder tudo que investiu."

 

Para os contratos do programa Minha Casa Minha Vida, ainda existe a alternativa do Fundo Garantidor, que cobre o pagamento das prestações por até 36 meses dependendo da faixa de renda. Mas existem desvantagens, conforme Lúcio Delfino. "O mutuário tem que comprovar o desemprego ou a perda da renda no momento da assinatura. Além disso, o Fundo não paga a prestação: ela é incorporada ao saldo devedor e cobrada ao final do financiamento. Ou seja: se o prazo inicial era de 240 meses e o beneficiado utilizou o fundo por 12 meses, o novo prazo será de 252, e assim por diante. É bom lembrar que sobre essas prestações incidirão os mesmos juros e correção monetária do restante do financiamento."

 

O presidente da ABMH ressalta que o importante é não ficar de braços cruzados diante dos contratos que não possuem a cobertura do Fundo Garantidor. "Uma alternativa é pedir a utilização do FGTS para pagamento das prestações em atraso. Embora esta saída não seja aceita diretamente nas agências bancárias, basta que o trabalhador faça o requerimento na via judicial para conseguir o benefício e, assim, evitar a perda do imóvel."

 

Parcelas pagas não são devolvidas - Além de perder o imóvel, o consumidor pode arcar com outro prejuízo: a perda dos valores pagos. De acordo com o presidente da ABMH, a lógica adota pelos agentes financeiros é a seguinte: "o banco não vende imóveis, no financiamento habitacional, o mutuário toma um empréstimo financeiro (como outro qualquer) para aquisição de um imóvel, o qual é dado em garantia da dívida. Assim, no caso de inadimplemento das prestações, o banco credor executa o débito, levando o imóvel dado em garantia a leilão. No leilão, se não houver nenhum interessado (arrematante) ou se o maior lance for menor que a dívida, não haverá nenhum valor a ser repassado ao mutuário."

 

Segundo a Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode iniciar o procedimento de execução. Entretanto, a maioria dos contratos prevê que a execução só pode começar em caso de atraso de três ou mais prestações. "Nesse caso, vale a regra mais benéfica ao consumidor. O banco não tem praticamente nenhum risco de ficar no prejuízo. Quando o imóvel vai a leilão, o valor da arrematação é utilizado para quitação integral da dívida (prestações vencidas e vincendas) e se não houver arrematante, ele fica com o bem e pode, em seguida, vendê-lo como outro imóvel qualquer."

 

Direitos do consumidor

 

Em caso de execução da dívida através da Lei 9.514, alguns requisitos devem ser observados:

 

• O consumidor deve ser notificado pessoalmente para quitar a dívida no prazo de 15 dias, quando o contrato tiver mais de um titular (um casal, por exemplo), todos devem ser notificados individualmente
• O mutuário tem a possibilidade de pagar a dívida até a data do leilão (e não até o fim do prazo da notificação – 15 dias), podendo utilizar o seu FGTS
• O imóvel deve ser levado a leilão por, no mínimo, 60% de seu valor de mercado; se for arrematado por montante inferior, o leilão pode ser invalidado
• Quando o valor da arrematação for maior que a dívida, o banco deve repassar a diferença ao devedor, no prazo de cinco dias, contados da data do leilão

Maiores Informações contactar com José Geraldo Tardin, Presidente do IBEDEC e representante da ABMH no Distrito Federal, pelos fones 61 3345-2492 e 61 9994-0518

Inadimplência de dívida imobiliária gera preocupação

IBEDEC mostra alternativas para tentar renegociar o financiamento

Com a crise econômica e as recentes mudanças para se financiar um imóvel, é comum que haja um aumento da dificuldade para arcar com os compromissos assumidos. Assim, a solução é tentar renegociar a dívida com o banco, algo que nem sempre é fácil. Mesmo assim, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) e do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC) é buscar um acordo.

O primeiro passo é negociar com a instituição financeira, se possível para aumentar o prazo do financiamento, mas sem aumentar a taxa de juros, como recomenda o presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin. “Atualmente, como existe a alternativa de portabilidade do crédito habitacional, se não houver acordo com a instituição financeira originária, o mutuário/devedor pode verificar as condições de financiamento com outro banco, e – se for o caso – migrar para ele.”

Outra alternativa é utilizar o FGTS para pagamento de parte das prestações que estão a vencer, o que pode ser feito no limite de até 80% do valor da parcela mensal. “Também é possível utilizar o Fundo para quitação das prestações em atraso, mas essa última alternativa é possível somente por meio do Judiciário”, informa Tardin.

Quanto à portabilidade bancária, ou seja, possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) de uma instituição financeira para outra, o presidente do IBEDEC diz que o mais importante é verificar se a taxa de juros e o índice de correção monetária realmente podem ajudar a diminuir a dívida. “Se a taxa de juros for maior, não compensa portar. O mesmo raciocínio se aplica ao índice de correção monetária. Atualmente, o que mais favorece os mutuários, utilizado em todos os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é a TR (taxa referencial). Os demais índices chegam a ser três vezes maiores, o que certamente vai pesar na hora de reajustar a prestação e o saldo devedor.”

Não existindo possibilidade de negociação ou portabilidade, a melhor alternativa é alugar o imóvel para que seja possível manter o financiamento, ou vendê-lo e quitar a dívida. Atualmente, os financiamentos são feitos com base na Lei 9.517/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. “Nessa modalidade, se o mutuário atrasar com o pagamento de três prestações ou mais, o banco pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial da dívida. Funciona assim: o mutuário inadimplente é notificado pessoalmente (ou via edital) a saldar sua dívida, no prazo de 15 dias, se não conseguir fazer o pagamento, o imóvel é retomado pelo banco, que – em seguida – leva a unidade a leilão”, esclarece Tardin.

É importante ressaltar que, após o prazo de 15 dias, o mutuário não consegue mais pagar as parcelas em atraso e muito menos negociar a dívida. “O IBEDEC lembra que, embora esse seja o posicionamento de todas as instituições financeiras (inclusive da Caixa Econômica Federal), é possível pagar as parcelas em atraso até a data do leilão imóvel (inclusive através do saldo da conta vinculada do FGTS), evitando que o bem seja arrematado por terceiros. Todavia, esse direito é reconhecido somente na via judicial, por determinação do Superior Tribunal de Justiça.”

Uma última alternativa, que vale para quem possui financiamentos mais antigos (que não sejam da Lei 9.514/97 – alienação fiduciária), é pedir a revisão da dívida, se for necessário na Justiça, como acrescenta Tardin. “Esse tipo de contrato está repleto de irregularidades, seja no reajuste do saldo devedor ou das prestações, sendo possível rever os valores cobrados pela instituição bancária, e, assim, tornar o empréstimo ​pagável.”

Para quem pensa em fazer um empréstimo para quitar o financiamento habitacional, o presidente do IBEDEC avalia esta alternativa como uma péssima saída, que deve ser utilizada somente se a pessoa tiver um dinheiro extra a receber dentro de um futuro próximo ou caso pretenda quitar o atraso para vender o imóvel. “Fora essas hipóteses, entrar numa nova dívida vai onerar ainda mais a situação financeira do mutuário e certamente acarretar uma nova (e maior) inadimplência. Além disso, como se sabe, os juros do financiamento habitacional são muito menores que outras modalidades de crédito, logo, o melhor é negociar o próprio financiamento.”

​Maiores Informações com José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo e representante da ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.

CRÉDITO ASSOCIATIVO TEM RISCOS

Modalidade de crédito permite o uso do FGTS, mas demora para formação de grupo de compradores pode deixar negócio mais caro; contratos também podem esconder pegadinhas

Para quem sonha com a casa própria, quer comprar um imóvel de baixo padrão usando o FGTS e financiar o imóvel em pequenas parcelas, o crédito associativo pode ser uma boa opção. Especialistas afirmam, no entanto, que o consumidor precisa ficar atento a riscos e armadilhas.

"Nos estandes de vendas, os corretores não sabem explicar o que é crédito associativo. Se explicassem, muitos compradores pensariam duas vezes", afirma o advogado especialista em direito imobiliário Ivan Mercadante Boscardin, sócio do escritório Mercadante Advogados

O crédito associativo funciona da seguinte forma: uma entidade organizadora, que na maioria das vezes é uma incorporadora, organiza um grupo de compradores para o empreendimento que pretende construir em determinado local. Quando consegue um número mínimo de compradores para tornar o negócio viável, é firmado um contrato com uma instituição financeira, que é quem oferece o crédito para a construção do imóvel.

Na modalidade, o crédito é concedido ao comprador do imóvel, e não a incorporadora. O comprador se responsabiliza pelo financiamento e o dinheiro é liberado em fases para a incorporadora no decorrer da construção do empreendimento.

"Quando a pessoa compra esse imóvel na planta, paga de 10% a 20% do valor para a incorporadora, mas já assina o contrato de financiamento perante o banco durante a fase construtiva. Isso é diferente em relação a outros contratos. Em um contrato comum, o comprador financia o imóvel no final da construção, quando o empreendimento está pronto", explica Mercadante.

Ou seja: quando você vai a um estande de vendas para comprar um imóvel na planta, negocia a entrada com a incorporadora e só financia o saldo devedor depois que o imóvel é entregue. No crédito associativo, você assina o contrato de financiamento quando o imóvel ainda não começou a ser construído. Só com uma determinada quantidade de contratos assinados é que o empreendimento começa a ser erguido.

A vantagem é que, durante a construção do imóvel, o mutuário paga apenas os juros referentes ao repasse à incorporadora e as parcelas da entrada do imóvel. Só depois que pega as chaves é que ele começa a amortizar o financiamento. 

Escritura mais barata

Além disso, as despesas com escritura e registro do imóvel são menores, já que o valor é calculado sobre a fração do terreno; as taxas de juros são reduzidas - de 5% a 8,16% ao ano, com taxas diferentes se o imóvel estiver dentro ou fora do Minha Casa, Minha Vida -; e o comprador pode utilizar os recursos do FGTS no financiamento.

Na Caixa, incorporadora e compradores precisam seguir determinados requisitos para poder utilizar o crédito associativo. Os compradores precisam, por exemplo, ter renda familiar mínima de R$465 e máxima de R$ 5.400 nos financiamentos vinculados a imóveis situados em municípios integrantes de regiões metropolitanas ou equivalentes, municípios-sede de capitais estaduais, ou municípios com população igual ou superior a 250.000 habitantes – em outros municípios, a renda máxima é de R$4.300.

Já as incorporadoras precisam confirmar a viabilidade técnica de engenharia do empreendimento e se submeter à análise de risco e aprovação do cadastro, entre outros critérios. Segundo determinações do Ministério das Cidades e do Conselho Curador do FGTS, o valor do custo total do imóvel deve ser de até R$ 190 mil.

Segundo o banco estatal, foram contratados 76 empreendimentos em 2013 e 21 em 2014, com total de 5.435 unidades nos últimos dois anos.

Grandes construtoras, como MRV, utilizam a modalidade. Em seu site, a MRV afirma que o crédito associativo diminui a necessidade de capital de giro da empresa e que "além disso, este financiamento não consta como dívida no balanço, sendo esta a modalidade mais interessante para Companhia do ponto de vista de fluxo de caixa, e de risco de crédito, sendo a mais utilizada pela Companhia durante o ano de 2011".

FONTE: IG NEGÓCIOS

7 soluções práticas para reduzir os custos da sua empres

Por Bárbara Ladeia - iG Economia 

Conheça as pequenas mudanças que você pode fazer na sua empresa para melhorar o resultado da operação

Wavebreak Media/Thinkstock

Olhe sua empresa bem de perto

Boa parte dos resultados de uma empresa está na melhora do faturamento e do lucro, é verdade. Mas outra parte muito importante da gestão dos negócios está também no controle de custos.

Nem sempre é preciso cortar pessoal, mudar o escritório para um lugar mais barato ou tomar alguma outra medida drástica para botar os gastos da empresa nos eixos. Há pequenas mudanças que podem aliviar as contas corporativas.

Fernando Macedo, especialista em redução de custos da Expense Reduction Analysts (ERA), indica começar pelo mapeamento e estudo dos gastos essenciais para a companhia. “Só essa análise já é uma virada de mesa”, aponta. “Cada empresa gasta de um jeito, é impossível generalizar os métodos de correção, mas a análise é sempre um bom ponto de partida.”

Comece olhando quais são os itens fundamentais para a operação, como o pagamento do pessoal, as matérias-primas e todas as despesas sem as quais o seu negócio não entrega o produto ou serviço final. Na sequência, eleja os itens que são periféricos à operação, mas são também importantes. Por fim, liste as despesas periféricas e pouco importantes para o negócio central.

Por fim, adote um modelo de orçamento base zero – ou seja, gaste o que precisa e não o que tem. “Já cansei de ver gestores de grandes empresas comentarem "precisamos gastar esse dinheiro para não cortarem do nosso budget ano que vem" e não é assim que se fazem as coisas”, diz.

Macedo sugere alguns pontos de atenção mais comuns para os gestores ficarem de olho:

1 – Relação com os fornecedores

Sabe a regra máxima da cotação com os fornecedores – faça três e escolha o melhor preço? Ela não é suficiente. Somos extremamente suscetíveis à simpatia de quem está do outro lado da linha e não seria de se espantar se rapidamente um fornecedor acabasse se tornando o preferido – e também o mais freqüente. “Existe uma acomodação que precisa ser quebrada”, diz o especialista.

Para romper com esse ciclo, a sugestão de Macedo é um rodízio de funcionários responsáveis pela elaboração dos orçamentos. “Se você estabelecer isso como um processo interno, não perderá oportunidades de melhores negociações”, garante o executivo.

2 – Coordenação das comprasE fique alerta: se alguém se mostrar muito incomodado com essa opção, pode haver algo mais por trás da escolha de fornecedores.

Não tenha dúvidas: é sempre melhor centralizar o departamento de compras. Além de ganhar descontos nas aquisições em larga escala, você evita as compras repetidas e picadas ao longo do mês. “Se suas compras são centralizadas, você ganha nas duas pontas – na escala e na redução de perdas”, diz Macedo.

3 – Uso de água

Em São Paulo, a discussão do uso da água nunca foi tão presente e necessária. Mas vale lembrar que não se trata apenas de uma questão ambiental, mas também financeira. Colocar sistemas de reuso e captação podem ser providenciais nesse momento de crise. “Os benefícios chegam a todos”, aponta Macedo.

4 – Uso de Energia Elétrica

Sensores de presença e células fotoelétricas para acionamento da luz apenas quando falta a luz do dia podem ser um investimento razoavelmente caro. No entanto, no longo prazo a redução pode aparar os custos de infraestrutura.

5 – Limpeza

A depender da sua necessidade, a terceirização pode não ser um bom negócio. “Tenho uma grande empresa hoje voltando para a contratação interna de equipe de limpeza”, diz o especialista. Importante mesmo é saber – e calcular – o porquê da escolha. “Não adianta terceirizar o problema se isso for criar outra questão.”

7 – Telecomunicações

A parte de telecomunicações é, para o especialista, o ponto nevrálgico dos gastos da empresa. Evite promoções milagrosas e escolha planos que se adeqüem a sua empresa e não o que aparece como a maior vantagem disponível no mercado. Esqueça essa de dar um celular para cada gerente ou diretor da empresa – nem sempre eles geram receita quando estão em trânsito.