O CONTRATO DE LOCAÇÃO E O REGISTRO DE IMÓVEIS

Resumo: A segurança jurídica decorrente do contrato de locação que tem como objeto bens imóveis, em determinados casos, depende do ingresso deste contrato no Registro de Imóveis. Para tanto, o trabalho em questão aborda os requisitos que devem ser observados pelos signatários e toda a sistemática legal que envolve a repercussão do contrato de locação no fólio real

A locação de bens imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do País motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação. As normas que disciplinam o referido contrato estão prescritas na Lei Federal nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, no Código Civil brasileiro entre os artigos 565 e 578 e demais legislações em vigor.

Pelo teor da norma, a locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Contudo, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em análise não gere direito real sobre imóvel, a formalização de certas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos signatários, sendo indispensável o seu ingresso no cartório de registro de imóveis.

A repercussão do contrato de locação no fólio real está ajustada na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos. Uma prévia observação a ser feita é que a apresentação deste contrato no registro imobiliário será uma garantia do locatário, pois nos termos do artigo 220 são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador.

O primeiro efeito deste contrato, inserto na Lei de Registros Públicos, está descrito no artigo 167, inciso I, item 3, o qual dispõe que será feito o registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Como se observa, além de ter que ser expressa no instrumento contratual, a simples menção desta cláusula no contrato não é suficiente para que o locatário tenha garantido o direito à continuidade do contrato, em eventual alienação do imóvel. Por outro lado, caso o contrato que contenha a referida cláusula esteja devidamente registrado, o posterior adquirente não poderá opor a efetivação do seu direito real de propriedade, quando decorrente de atos como compra e venda, permuta, dação em pagamento, entre outros, para a desconstituição da garantia. O dispositivo do artigo 8º da Lei Federal 8.245/1991, não obstante verse que o referido ato é objeto de averbação, por um erro de técnica legislativa, corrobora a necessidade de apresentação do contrato de locação no serviço registral imobiliário para assegurar a sua vigência em caso de alienação do imóvel.

Outra importante garantia conferida ao locatário pelo fólio real é o exercício do direito de preferência, ou seja, o inquilino terá a preferência na aquisição do imóvel, se houver intenção do locador em vendê-lo durante o período de vigência do contrato. No entanto, para que este direito possa ser exercido, não há exigência legal para a sua expressa previsão no texto do contrato. Para tanto, a norma do artigo 167, inciso II, item 16, da LRP, exige que seja feita no Registro de Imóveis a averbação do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. A respeito da matéria, o autor Regnoberto M. de Melo Jr. elucida que “o direito de preferência do locatário nasce da lei, mas o seu exercício requer contrato de locação válido e averbado no SRI”. No mesmo sentido, o artigo 27 da Lei 8.245/1991 adverte que, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Excepcionalmente, tanto a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel quanto o direito de preferência perderão os seus efeitos quando se tratar de formas de aquisição originária de propriedade, tais como, desapropriação e usucapião na modalidade extraordinária. O que justifica a perda destes direitos pelo locatário é que, com a aquisição originária, surge uma nova propriedade, sem ligação com a antiga. Logo, qualquer direito real ou ônus pré-constituído sobre o imóvel deixam de integrar a cadeia dominial do imóvel. Ademais, o direito de preferência também não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, sendo que tal assertiva pode ser confirmada pelo conteúdo do artigo 32 da Lei Federal 8.245/1991.

A qualificação positiva do contrato de locação no Registro de Imóveis, ou seja, a certificação pelo registrador de que o citado título encontra-se apto para o registro ou a averbação em comento deve atender há alguns requisitos. O artigo 169 da LRP, em seu inciso III, prevê que o registro do ajuste contratual para assegurar a cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel, e a averbação para fins de exercício do direito de preferência serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. Neste caso, deve ser destacada a flexibilidade do legislador para viabilizar a eficácia do ato quando não exige a anuência de todos os proprietários na via contratual. 

Esta preocupação é de extrema pertinência já que nos referimos a benefícios ao locatário e eventuais exigências quanto à qualificação do locador poderiam obstar a constituição das garantias. Por outro lado, deve-se advertir que a mencionada norma é uma manifestação do princípio da cindibilidade do título, o qual orienta que, sempre que o documento contiver requisitos suficientes para formalizar o ato, o registrador deve fazê-lo.

O princípio da especialidade objetiva do registro público também possui grande relevância para o ingresso do contrato de locação na serventia de registro imobiliário. Pela sua substância, o título deve contar a plena e perfeita identificação do imóvel, sob pena de ser devolvido para o apresentante. Os dispositivos legais dos artigos 222 e 223 da LRP ratificam a sua importância quando versam que o instrumento particular deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Embora não esteja presente no rol de atos praticados pelo oficial de registro de imóveis elencados no artigo 167, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, há um outro ato relativo ao contrato de locação de imóvel urbano que deve ser formalizado na serventia registral imobiliária. Trata-se da caução em bens imóveis, modalidade de garantia locatícia, que deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel oferecido pelo locatário ao locador. Além de constituir-se como uma garantia de grande importância, deve-se ressaltar que não é absoluta a regra do artigo 220 da LRP, a qual descreve que são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. Neste caso, a garantia é diretamente em benefício do locador, proprietário do imóvel. A garantia em estudo está regularizada no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei Federal 8.245/1991. 

Por todo o exposto, é possível concluir que, em razão da natureza obrigacional do contrato de locação, as partes contratantes freqüentemente têm a falsa noção de que o instrumento contratual é suficiente para confirmar as garantias que envolvem a locação. No entanto, quando o objeto do contrato é um bem imóvel, a validade das garantias apontadas neste trabalho depende, sobretudo, da observância das normas e princípios de registro público e da apresentação do título no Registro de Imóveis.

Referências bibliográficas

BRASIL. Código Civil. 53. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

FIUZA, César. Direito civil: curso completo. 8. ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.

JÚNIOR, Regnoberto M. de Melo. Lei de Registros Públicos comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2003.

VADE MECUM SARAIVA. 2ª ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2006.

Autor: Fabrício Petinelli Vieira Coutinho  

DESBUROCRATIZAÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Está na hora da desburocratização através da concentração dos ônus na matrícula.

 

As garantias legais que vêm tomando conta do mercado aquecido de imóveis fizeram surgir a expectativa do grande “boom” imobiliário no Brasil. A Lei 9.514/97 (Lei que criou o SFI e instituiu a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis), visa garantir as regulamentações e os negócios imobiliários. Porém, podemos questionar o que tem sido feito para desburocratizar a compra do imóvel, para tornar menos custoso e mais ágil para as partes.

 

Hoje, um processo de financiamento leva em torno de 30 dias para ser concluído, desde a análise de crédito, avaliação do imóvel, análise jurídica e emissão do contrato. Após, ainda faz-se necessário o registro do Contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis que leva em média mais 30 dias. O registro imobiliário desempenha papel importantíssimo para o desenvolvimento econômico e social do país, uma vez que proporciona segurança jurídica nas transações. E, somente a partir de um ambiente juridicamente seguro, é que se estabelece um cenário favorável para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que por sua vez fomenta o crédito imobiliário, com efeito multiplicador e abrangente na atividade econômica como um todo. 

 

Em termos econômicos, paga-se alto pela insegurança jurídica. A venda de imóveis esbarra na falta de liquidez, pois o negócio não é nem rápido, nem tão seguro, fruto de exigências exageradas, uma verdadeira overdose de certidões, seja do vendedor, do comprador ou do próprio imóvel, o que estimula a depreciação do valor do bem. Até mesmo certidão do Ministério do Trabalho é exigida para o vendedor provar que não responde a ações trabalhistas, mesmo que nunca tenha sido empregador em sua vida, tudo isso fruto de distorção da legislação, que vê o proprietário hoje em dia como provável, e não-confiável, devedor diante inclusive do Estado, do Fisco e da Previdência. É um paradoxo que traz consequências a um país que quer e precisa desenvolver seu mercado imobiliário, pois a lógica caminha em sentido inverso, à medida que, quanto mais custos de transações sejam poupados, mais transações ocorrerão e mais recursos serão canalizados para atividades produtivas.

 

Uma forma de tornar o processo de financiamento imobiliário mais ágil é a adoção do princípio da concentração dos atos na matrícula. Assim nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição. Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, é necessário que seja completo, ágil, seguro e universal, similar a uma Encíclica Papal: "urbi et orbi".

 

Com a instituição de tal princípio teríamos um processo mais célere, barato e confiável, diminuíramos em muito o tempo para a contratação de um financiamento imobiliário, visto que resultará em segurança jurídica completa para o tráfico jurídico-imobiliário.

 

Fonte: Daniele Akamine

Bacharelado em Direito, Pós-Graduada em Direito Civil, Direito Penal e Processo Penal, MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, técnica em Contabilidade e sócia diretora da Akamines Negócios Imobiliários Ltda.

 

Oquefazumdespachanteimobiliário?

A assessoria imobiliária, ou o despachante imobiliário, passou a ser uma atividade profissional há cerca de seis anos. O objetivo principal é prestar serviços de assessoria, desde a análise anterior a compra até a transmissão da propriedade, seja através de um financiamento ou de  uma escritura.

Para Jorge Ferraz, proprietário da Construtora Corbis Engenharia, esse tipo de serviço facilita a negociação tanto para quem está vendendo , quanto para quem compra um imóvel. -“O custo benefício é muito bom. Por se tratar um serviço que dá muito retorno e é muito importante, a mão de obra é muito barata”. Geralmente, o despachante imobiliário é procurado por pessoas que não possuem tempo ou conhecimento para organizar uma documentação de compra de imóveis. A funcionária pública Aline Xavier contratou os serviços de um assessor imobiliário por comodidade. -“São tantos detalhes que se você tem condições de contratar os serviços é a melhor opção”, afirma. Para ela, parece que esses profissionais têm -˜um esquema-™ que agiliza todo o processo e sem deixar nem uma lacuna no processo de compra e transferência.

Apesar de existir vários sindicatos de despachantes no Estado, a maioria desses profissionais são autônomos ou encontrados em alguma empresa de assessoria imobiliária. Na área de assessoria imobiliária há cinco anos, o despachante Gláucio Alves Taioba afirma que para encontrar um profissional de confiança, o ideal é pedir indicação de uma imobiliária, que geralmente tem o seu despachante.
Tarifas

Os preços cobrados por assessores imobiliários pelos serviços são tabelados e, por isso, Gláucio Alves alerta: -“Se um despachante cobrar um valor muito inferior, o cliente pode desconfiar”. Atualmente, uma escritura à  vista está em torno de um salário mínimo (R$ 724,00); para um financiamento, R$ 800,00. Já a retirada de certidões custa em torno de  R$ 500,00.

Atribuições

Além da retirada e análise de certidões e contratos; análises de compra e venda e  de confecção do contrato, também estão entre as principais atribuições dos despachantes:

•  Representar o cliente junto a entidades públicas e privadas;
•  Dar seguimento a negócios;
•  Despachar mercadorias;
•  Zelar pelos interesses dos clientes junto das repartições e organismos públicos;
•  Estabelecer a ponte entre o indivíduo ou a empresa e as repartições ou entidades públicas;
• Contribuir para a resolução de problemas burocráticos
•  Ter muita experiência burocrática.

Gasto com tributos e papéis na compra de imóvel chega a 8% do total

Quem compra um imóvel deve ficar atento: antes de passar à condição de feliz proprietário será preciso desembolsar uma boa quantia com custos adicionais -impostos, documentos e serviços que oficializa o negócio. Quanto o comprador vai gastar exatamente depende da cidade em que está localizado e do preço da casa ou apartamento.

"Esses gastos variam, mas vão de 6% a 8% do valor do imóvel em média", estima o advogado Sérgio Paixão, especialista em direito imobiliário.

CUSTOS ADICIONAIS NA COMPRA

GASTO	VALOR
ITBI (imposto sobre imóveis)	De 2% a 5% do preço do imóvel
Registro da compra em cartório	Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.131 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 2.636 (imóveis de   R$ 1 milhão)
Escritura	Varia em cada Estado. Em São Paulo, entre R$ 1.643 (imóveis de   R$ 100 mil) e R$ 3.569 (imóveis de  R$ 1 milhão).
Certidão negativa de dívidas	R$ 700 (SP e RJ)
Corretor	3% a 6% (vendedor paga, mas acaba embutindo no preço final)

Pelo menos três grandes despesas devem estar previstas no orçamento do comprador. A mais alta costuma ser o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), uma porcentagem sobre o valor do imóvel que varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza, por exemplo, esse imposto é 2% do preço da casa ou apartamento. Em Belo Horizonte, é 2,5% e, em Barueri, na região metropolitana de São Paulo, chega a 5%. Na maioria das vezes, o ITBI é informado no site da prefeitura.

Outra despesa é o registro da compra em cartório. Sem esse documento, o imóvel permanecerá no nome do vendedor. Diferentemente do ITBI, o valor do registro não é uma porcentagem, mas uma quantia fixa cobrada em faixas -o de um apartamento de R$ 300 mil é um, o apartamento de R$ 900 mil ou R$ 1 milhão é outro, mais alto. A tabela varia de Estado para Estado.

O preço da escritura, que é o contrato de compra e venda do imóvel, também é significativo. Como o registro, esse documento tem o preço definido por uma tabela que varia de Estado para Estado e é cobrado em faixas. Quem vai financiar não precisa obter esse documento.

"O contrato de financiamento tem força de escritura pública", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp).  Porém, os bancos cobram uma taxa por esse contrato, normalmente de 1% do preço da casa ou apartamento.

"Para um imóvel de R$ 800 mil no Rio ou em São Paulo, a porcentagem dessas despesas adicionais seria de 2% pelo ITBI mais 0,3% pela escritura e 0,3% pelo registro", calcula Sergio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário.

Outros gastos
Uma despesa menor que costuma se somar ao bolo de gastos do comprador é o serviço de despachantes para retirada de certidões negativas, que demonstram que o vendedor não tem dívidas que comprometem o patrimônio e pode acabar atrapalhando o negócio ou sendo herdadas pelo novo proprietário.

"Essas certidões são de responsabilidade de quem vende. Mas, na prática, às vezes os custos acabam ficando com o comprador", afirma Sérgio Herrera. O número e custo delas varia conforme a cidade. No Rio de Janeiro e em São Paulo, estima-se que as despesas com essas certidões fique em torno de R$ 700.

Os gastos com o corretor também costumam ficar a cargo do vendedor. "O valor dessas comissões varia entre 3% a 6% e acaba sendo incluído no preço do imóvel", diz o advogado Luciano Montilla, especialista em Direito Imobiliário.

Desconto para primeiro imóvel
Aqueles que estão comprando a primeira casa ou apartamento têm 50% de desconto no registro em cartório. "Desde que o imóvel esteja sendo financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação", afirma Marcus Vinícius Kikunaga, professor de Direito Imobiliário.

Segundo os especialistas, esse desconto seria uma forma de incentivar quem faz a primeira compra de imóvel. Para pedir o abatimento, o comprador deve fazer uma declaração no cartório.

"Quando for levar os documentos para fazer a escritura, a pessoa deve informar e assinar uma declaração ali mesmo pedindo a redução", diz a advogada Nathália Fontão, especialista em Direito Imobiliário.

Isabela Noronha
Do UOL, em São Paulo

10/06/2013

Burocracia no Brasil

O sistema político em vigor no Brasil está intimamente ligado com o conceito de burocracia apresentado por Weber, tendo em conta que tem em vista uma sistema ideal para a regulamentação do Estado, como é previsto no sistema “legal-racional”. No Brasil, a burocracia muitas vezes faz com que muitos processos não sejam concluídos corretamente.

A burocratização, no contexto do estado brasileiro, está relacionada com importantes transformações na estrutura e a forma como a sociedade está organizada. A burocratização no Brasil originou a criação de novas funções e órgão de administração, e dessa forma o mecanismo público sofreu uma transformação muito rápida, tornando-se em um organismo de elevada complexidade. Contudo, o que talvez tenha sido conquistado em eficiência administrativa, tenha sido perdido a nível da eficácia política.

Burocracia Estatal e na Administração Pública

Em uma das suas obras, Ludwig von Mises (economista e sociólogo austríaco) deu a entender que na burocracia estatal, não há apreço pela realidade. De um ponto de vista burocrático, um Estado grande e poderoso representa uma vantagem inquestionável. Contudo, segurança e confiabilidade na ação do Estado não necessariamente significam burocracia, que muitas vezes é sinônimo de falta de uniformidade nos procedimentos, lentidão no atendimento e exigências não previstas nos textos regulatórios.

Uma característica distintiva da administração pública burocrática é que há uma clara diferenciação entre o público e o privado, havendo separação entre o político e o administrador público.

O QUE É BUROCRACIA.

Burocracia é um termo oriundo do latim e do francês que significa escritório. Burocracia significava todas as repartições públicas, na Franca do século XVIII e também  o poder e ação dos funcionários nos escritórios e qualquer outro ambiente de trabalho.

Burocracia é um conceito relativo ao predomínio desproporcionado do aparelho administrativo no conjunto da vida pública ou dos negócios privados. Consiste num governo exercido por funcionários, apodado de "tirania do funcionário", carente de imaginação. Considera o público como uma massa amorfa, susceptível de ser transformada em números e expedientes. A sua razão de existência baseia-se num esquematico "correto", meticuloso e fora da realidade. Caracteriza-se especialmente pela sua impossibilidade de se afastar das normas e instruções "seguras" e ortodoxas, já conhecidas e experimentadas.

Burocracia também é empregada de maneira pejorativa, quando diz-se sobre os trâmites de um processo, por exemplo, para se abrir uma empresa, para levar um processo para a justiça, para emitir documentos originais etc. Muitos pensadores afirmam que esta forma de ver a burocracia é característica dos leigos, e indicam que a burocracia moderna é o modo mais eficiente de administração, tanto no domínio privado (numa empresa capitalista, por exemplo) quanto na administração pública.