terça-feira, 14 de outubro de 2014

A Usucapião Extrajudicial – feita diretamente no registro de imóveis


por Airene José Amaral de Paiva
A Lei Federal nº 11.977, de 7 de julho de 2009 que regulamentou o Programa Minha Casa, Minha Vida, ao tratar da legalização fundiária trouxe em seu conteúdo uma novidade jurídica até aqui pouco comentada, que de caráter restrito, por força de seus requisitos legais, irá num futuro próximo, retirar da informalidade muitos imóveis urbanos, principalmente os ocupados pelapopulação de menor renda.
O capítulo III que trata da regularização fundiária de assentamentos urbanos definiu dois novos instrumentos de política pública que trarão enormes benefícios aos ocupantes – posseiros – de terras de domínio público ou privado. No conceito da própria Lei, a demarcação urbanística é o procedimento administrativo pelo qual, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses e a legitimação de posse o ato do Poder Público destinado a conferir título de reconhecimento de posse, objeto da demarcação urbanística, com identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.
Com estes dois instrumentos inaugura-se na legislação brasileira a possibilidade de usucapião, sem a intervenção do Poder Judiciário, portanto de caráter extrajudicial, cujos procedimentos serão feitos diretamente no Registro de Imóveis a qual pertencer àquela posse demarcada administrativamente. Tal possibilidade veio a se somar às diretrizes gerais da política urbana já presentes no Estatuto da Cidade (Lei 10.257, de 10 de julho de 2001) e fomentar o princípio do estimulo à resolução extrajudicial de conflitos (art. 48, IV da Lei em comento).
O auto de demarcação urbanística, elaborador pelo Poder Público, com os requisitos legais (Art. 56, § 1º, I da Lei 11.977/2009) servirá para a abertura da matrícula “ex novo” (Art. 57, § 5º da Lei em questão), quando constatado, por certidão do Oficial do Registro de Imóveis, a inexistência de matrícula referente ao imóvel demarcado, se caracterizando, assim, como forma de aquisição originária da propriedade, como ocorre nos casos de sentença declaratória de usucapião.
Aberta a matrícula será feito a averbação do auto de demarcação urbanística (Art. 167, II, 26 da Lei 6.015/73) e registrado a legitimação de posse (Art. 167, I, 41 da Lei 6.015/73), que constitui a partir deste momento direito em favor do detentor da posse para fins de moradia e com o decurso de 5 (cinco) anos será convertido em direito real de propriedade, tendo em vista sua aquisição por usucapião.
Tais novidades, consideradas avançadas, no trato da questão da regularização urbana, poderiam ter sido mais abrangentes, se o legislador não tivesse limitado o benefício para imóveis superior a 250 m² (duzentos e cinqüenta metros quadrados), visto que, em muitos casos, os posseiros têm imóveis acima deste tamanho, onde habitam não uma família, mais várias, oriundas das relações de seus filhos, netos, etc.. Para poderem usar tais instrumentos, e obterem a usucapião extrajudicial, a saída será a utilização de fração ideal para cada um dos habitantes, quando a área for maior que o teto permitido pela legislação e torcer que pelo aperfeiçoamento da legislação seja flexionado este limitador de área. Portanto, usucapir sem intervenção do Poder Judiciário, já tem previsão legal, precisando agora que o Poder Público, em especial o Município, os Registradores de Imóveis, a sociedade como um todo se mobilizem para efetivamente instrumentalizar este grande avanço legislativo para tirar da ilegalidade uma grande parcela dos imóveis urbanos, principalmente nas grandes cidades.
Airene José Amaral de Paiva é notário, registrador e titular do 2º Ofício de Notas de Parnamirim/RN
Fonte: ANOREG/RN
Postado por: GBC Engenharia | www.gbcengenharia.com.br

quarta-feira, 8 de outubro de 2014

Responsabilidade civil do corretor de imóveis

Responsabilidade civil do corretor de imóveis
Análise acerca da responsabilidade civil do corretor de imóveis à luz do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, em virtude da grande atuação desse profissional no mercado imobiliário brasileiro.
O termo responsabilidade, surgiu inicialmente da expressão sponsio, da figura stipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, esta garantida mediante uma caução ouresponsor. A partir daí surgiu a relação da expressão “responsabilidade” junto à garantia de pagamento de uma dívida.
Assevera Rui Stoco[1]:
“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os insatisfeitos, os injustiçados e os que se danam e se prejudicam por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não se comportou ou não ocorreu secundum ius”.
O indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.
Na visão de Sérgio Cavalieri Filho[2]:
“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde deságuam todos os rios do Direito: público ou privado, material e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.
De início cabe destacar a caracterização da responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro, que o qualifica de modo amplo em seu dispositivo 722, que cumpre transcrever:
“Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”
Na dicção do professor Zamprogna[3] sobre o referido artigo:
“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor”.
Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.
Da responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro
Nas condições em que não se caracterize consumo ou a possibilidade de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsável por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo único do artigo 723 do mesmo Diploma, incluído pela Lei nº 12.236/10:
“Art. 723(…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Na lição de Matiello[4]:
“ (…) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar(…)”
O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.
Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor
Nos eventuais casos em que configurem-se relações de consumo aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.
Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.
O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:
Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.  (grifo nosso)
Contudo, o mesmo dispositivo 14 do Diploma em seu parágrafo 4º excepciona à regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente.
Quanto às vantagens ou diferenças sobre a incidência dos diplomas, estas estarão evidentes quanto às nulidades nos contratos, ônus da prova e solidariedade.
No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, cabendo ao comitente o ônus da prova, dessa forma fica nítida a vantagem do consumidor nos casos em que a norma protetiva possa incidir.
Já na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.
É cediço que, no Código Consumerista  a oferta se vincula, ou seja, o que foi ofertado deverá efetivamente ser cumprido mesmo que, nas relações de intermediação, não tenha sido firmado contrato de corretagem.
Pelo teor do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, havendo qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, incorrerá em vício do serviço, pois a oferta é vinculante para o fornecedor.
Para Rizzato Nunes[5]:
“(…) Entretanto, a Lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade de serviços, há que subsumi-los à norma consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor”.
Responsabilidade civil do corretor de imóveis quanto à documentação, transação imobiliária e propaganda do imóvel
Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que sejam apresentados alguns documentos com escopo de verificar-se acerca da idoneidade tanto dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.
No que compete ao corretor de imóveis, a dissociação entre o fornecimento das informações essenciais e a apresentação da documentação se torna impossível, uma vez que, para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter ciência prévia da documentação.
Já a transação imobiliária somente terá iniciado seu procedimento mediante o recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem imóvel a ser negociado.
O corretor deve ter conhecimentos específicos sobre o imóvel, quanto à sua localização, imediações, dimensões, estado de conservação, eventuais vícios na construção que sejam de fácil constatação, incidência de luz solar, possibilidade de enchentes entre outras.
A respeito do risco do negócio, ao intermediador caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva concretização do negócio.
As certidões fiscais do imóvel, e relativas  ao próprio titular são exigidas. Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam: manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência, autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores, incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública), termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico).
Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade.
Caso não o fizer, será caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores previstos em Lei.
Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou dolo.

Responsabilidade sobre a propaganda do imóvel

Na oferta e publicidade do imóvel, por intermédio de anúncios de qualquer natureza, a responsabilidade do corretor também se aplicará. O agente imobiliário é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.
Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.
Para que se evite tais abusos, há normatização pertinente, referente às regulamentações da atividade, nesse sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração.
O Código de Defesa do Consumidor na Seção III – Da Publicidade, já protege o consumidor nesse sentido conforme artigos 36 e 37.
Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente do que aponta-se em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os profissionais liberais, nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
“Art. 38: O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina”
Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de adequar o diploma legal pertinente a cada situação em particular.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Relevante se mostra o enredo em razão de os negócios imobiliários movimentarem quantias vultuosas que podem acarretar em eventuais frustrações.
No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, analisando o Código Civil, artigo 186, podemos inferir que esta espécie de responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa, possuindo obviamente nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.
Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá de se impor à responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa.
Essa linha imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de culpa pelo fato ou vício do serviço.
Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza pessoal, em regra foi observado a aplicação da Teoria subjetiva  exigindo a comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor.
Por derradeiro, cabe relembrar três hipóteses aludidas:
a) Quando referente à documentação, informação e transação imobiliária a responsabilidade civil será subjetiva, sendo necessária a comprovação de culpa ou dolo por parte do agente;
b) A responsabilidade civil, nos casos em que incidam a atividade de propaganda, será a objetiva.
Por Raul Petrilli Leme de Campos
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010.
MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais.
[1] STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais, 2007. p. 112
[2] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010. p. 3
[3] MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003. p. 449.
[4] MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003. p. 450.
[5] NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. P. 274.
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quinta-feira, 4 de setembro de 2014

TERRENO DE MARINHA. REGIME DE OCUPAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL. OPERAÇÃO ONEROSA. LAUDÊMIO DEVIDO


Advogado na BVPBA AdvogadosPrincipal contribuidor
ADMINISTRATIVO. TERRENO DE MARINHA. TERRENO DE MARINHA. REGIME DE OCUPAÇÃO. TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO ÚTIL. INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL. OPERAÇÃO ONEROSA. LAUDÊMIO DEVIDO. ENTENDIMENTO FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC (RESP 1165276/PE). 1. O tema em análise foi objeto de julgamento de recurso repetitivo pela Primeira Seção desta Corte, em que se firmou o entendimento segundo o qual a transferência de domínio útil de imóvel situado em terreno de marinha para integralização de capital social de empresa é ato oneroso, de modo que é devida a cobrança de laudêmio, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/87. 2. A cobrança de laudêmio não se limita ao regime de aforamento de terreno de marinha, incidindo em caso de transferência onerosa do imóvel e/ou de benfeitorias nele construídas, ainda que em regime de ocupação. 3. Aplica-se ao caso a multa do art. 557, § 2º, do CPC no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor da causa, por questionamento de matéria já decidida em recurso repetitivo. 4. Agravo regimental não provido.

(STJ - AgRg no AREsp: 429801 PE 2013/0375927-1, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 18/02/2014, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2014)

segunda-feira, 7 de julho de 2014

CNJ recomenda certidão trabalhista a compradores de móveis

Uma nova recomendação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tem o objetivo de combater fraudes na venda de imóveis e da transferência de bens que servem para saldar dívidas trabalhistas. A Recomendação n°3, publicada no último dia 15 pela Corregedora Nacional de Justiça, ministra Eliana Calmon, determina que tabeliães de notas cientifiquem as partes envolvidas em transações imobiliárias e partilhas de bens imóveis sobre a possibilidade de obtenção da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT).
A segurança é um dos pontos considerados pela Corregedoria Nacional ao aprovar a resolução. “O princípio constitucional da segurança jurídica contempla a necessidade de o Estado propiciar instrumentos para garantia do cidadão, a ser prestigiada pelo Judiciário, pelos serviços auxiliares e pelos agentes dos serviços notariais”, diz o texto. A resolução ressalta ainda a amplitude nacional da CNDT, emitida gratuitamente no sítio eletrônico do TST.
A nova regra possui o escopo de alargar a proteção aos compradores de imóveis, permitindo mais uma consulta na busca da segurança do negócio jurídico eventualmente entabulado. É o que entende o professor de Direito do Trabalho da PUC-SP e sócio do escritório Freitas Guimarães Advogados Associados, Ricardo Pereira de Freitas Guimarães.
“Como é comum a despersonalização da pessoa jurídica na seara trabalhista na busca de patrimônio pessoal dos sócios das empresas em caso de não pagamento, é necessário que os magistrados da Justiça do Trabalho atentem para fazer constar o nome dos sócios nos processos, sob pena da certidão se apresentar sem restrições”, disse.
Por outro lado, o especialista pondera ser importante que nos negócios jurídicos celebrados, o comprador procure buscar a certidão “também junto ao CPF dos sócios para observar a existência ou não de restrições oriundas de reclamações trabalhistas”.
Freitas Guimarães ressalta que a CNDT vem provocando alguns problemas para as empresas. “O problema mais preocupante são às inclusões indevidas. Empresas de grande porte no setor da construção civil que possuem processos trabalhistas por todo o Brasil, e que participam de muitas licitações, têm sido incluídas indevidamente. Seja porque são condenadas subsidiariamente e ainda não citadas para realizar o pagamento, seja por mero equívoco. Isso torna necessário que um advogado vá até a Vara do Trabalho local para esclarecer e requerer a exclusão. Na hipótese da não exclusão, é necessário impetrar um mandado de segurança, junto ao TRT local, com pedido de liminar para que se permita a participação em licitações e determinar a exclusão”, explica o professor.
Com informações do TST
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Bancos agora podem reduzir o ganho com os juros e a taxa de administração cobrados dos clientes para incentivar a portabilidade

A edição de hoje (22) do Diário Oficial da Uniãotraz publicada a circular 650 que determina critérios e procedimentos operacionais para a portabilidade de crédito imobiliário com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A circular é da Caixa Econômica Federal, agente operador do fundo. A portabilidade permite ao cliente bancário pedir a transferência de operações de crédito de um banco para outro que ofereça taxa de juros mais baixa.
Brasil Econômico/Marcela Beltrão
Caixa define regras para portabilidade de crédito com recursos do FGTS
A circular lista os procedimentos operacionais, após o Conselho Curador do FGTS ter aprovado, em março, a portabilidade. No ano passado, a Lei 12.810/13 e a Resolução 4.292/13 do Conselho Monetário Nacional definiram novas regras sobre portabilidade de crédito, mas era necessária a aprovação do Conselho Curador do FGTS para o caso específico dos financiamentos em que os bancos usam o fundo como fonte de recursos para oferecer os empréstimos.
De acordo com a circular, os bancos podem reduzir o ganho com os juros e a taxa de administração cobrados dos clientes para incentivar a portabilidade. O valor e o prazo da operação não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito. Outra regra é que o sistema de amortização da operação do crédito objeto da portabilidade não pode ser alterado.
Se houver divergência entre as informações enviadas pelos bancos, a Caixa poderá rejeitar a transferência da dívida ou solicitar a complementação de informações. De acordo com a circular, os motivos que podem implicar a negativa da transferência da dívida são o não recebimento de informações dos bancos envolvidos e fornecimento de dados cadastrais e financeiros inconsistentes.
A circular reforça que o custo operacional acordado entre as instituições financeiras para fazer a portabilidade não poderá ser cobrado ou repassado ao devedor.
As novas regras de portabilidade entram em vigor no próximo dia 5.

    O imóvel encalhou? Descubra o que dificulta a venda

    É comum que se diga que imóveis não têm liquidez. Em regra, significa dizer que demora para que sejam vendidos. Claro que há exceções. Dependendo da localização e das características, a venda pode acontecer em poucos dias. Ou então levar meses e até anos.
    Se o tempo de espera para fechar negócio for muito longo, é possível que o vendedor precise reavaliar o preço para aumentar as chances de fazer negócio. Assim como é possível investir em melhorias para valorizar o imóvel, é preciso estar atento aos fatores que podem dificultar a negociação.
    Na opinião do planejador financeiro do instituto Dsop, Reinaldo Domingos, a tendência é que a velocidade de venda dos imóveis diminua no Brasil nos próximos anos. “A recente valorização [dos preços] não está de acordo com a realidade do País”, acredita.
    Alguns problemas que dificultam a venda podem ser facilmente banidos. Outros são imutáveis e podem forçar o vendedor a ceder no preço. “Mesmo com intuito de realizar as negociações em pouco tempo, o vendedor precisa ter consciência de alguns cuidados específicos que ajudam a garantir mais confiança ao comprador”, diz Fabrício Machado, franqueado da rede de imobiliárias RE/MAX Seven.
    Especialistas do ramo consultados pelo iG listaram alguns dos fatores que contribuem para a demora na venda de um imóvel. Veja quais são:
    1. Multiplicação de placas de 'vende-se': Imagine deparar-se com uma dúzia de placas com a palavra 'vende-se', de imobiliárias diferentes, em frente a um imóvel. A poluição visual esconde quase toda a fachada. A presença de muitas placas é prejudicial porque causa a impressão de que o vendedor está desesperado para vender”, diz Machado, da RE/MAX Seven. Pode indicar, ainda, que o imóvel tem algum problema que está dificultando o negócio – e isso pode gerar desinteresse imediato no potencial comprador.
    2. Documentação irregular: Se o proprietário do imóvel tiver restrições financeiras, como dívidas não pagas, pode encontrar grandes empecilhos na hora de vender o bem. “Caso ele tenha uma dívida em execução estará impedido de vender”, explica Roseli Hernandes, diretora da Lello Imóveis. A documentação irregular do imóvel pode barrar um financiamento bancário, por exemplo, como lembra Eduardo Aroeira, vice-presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF).
    3. Preço fora da realidade: O preço solicitado pelo vendedor pode ser o principal entrave para a concretização do negócio. “É preciso estabelecer o valor pelo metro quadrado, avaliando algumas especificações, como imóveis similares no mercado, tamanho, padrão e localização”, diz Machado, da RE/MAX Seven. Não adianta colocar o bem à venda por um preço que não seja compatível com suas características, na visão do especialista.
    4. Falta de manutenção: Qualquer sinal de demonstre descuido com o imóvel pode gerar desinteresse do comprador, de acordo com Roseli, da Lello. Isso vale especialmente para pequenos detalhes, que não gerariam muito custo ao vendedor, e que são bem visíveis a olho nu. Por exemplo, rachaduras nas paredes, manchas no piso e no teto, metais enferrujados e cheiro de mofo.
    5. Anúncio com fotos ruins: A preparação do ambiente é um ponto importante, define Machado. “O local precisa estar bem apresentado para as fotos de divulgação em anúncios online. Atualmente, boa parte das vendas é realizada pela internet. Imagens de um lugar organizado, com um bom ângulo, despertam interesse do possível comprador de visitar o imóvel”, observa. Fotografias escuras e sem foco, por outro lado, causam uma impressão negativa.
    6. Feira na rua: O barulho de feirantes montando barracas às 4h30 da madrugada não deve ser desprezado como fator decisivo na venda. Soma-se a isso a impossibilidade de colocar ou tirar o carro da garagem ao menos uma vez por semana – inconveniente que pode prejudicar a liquidez do imóvel. O cheiro de peixe e a sujeira deixada na rua após o expediente são outros fatores que tendem a prejudicar a preferência do interessado na hora de comprar.
    7. Vender por conta própria: Nem sempre o vendedor, sozinho, possui conhecimento técnico para avaliar o imóvel e fazer os ajustes necessários antes de anunciar. “Para que o processo de venda seja realizado em prazo hábil e com sucesso, é essencial que o vendedor conte com o apoio de um especialista que conhece o mercado, como um corretor”, conclui Machado, da RE/MAX Seven.

    Excesso de burocracia aumenta em 12% preço de imóveis novos

    O excesso de burocracia aumenta em 12%, em média, o preço da casa própria.
    Além disso, eleva em 40% o tempo de construção do empreendimento, diz estudo divulgado nesta quarta-feira (19) pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).
    Os principais problemas apontados pelo estudo "O Custo da Burocracia no Imóvel" são o atraso na aprovação dos projetos pelas prefeituras, a falta de padronização dos cartórios, as leis ambientais e as mudanças de normas legais enquanto as obras estão em andamento. “Em média, são três anos a mais para o empreendimento ser entregue”, disse o presidente da Abrainc, Rubens Menin.
    Presente à cerimônia de lançamento do estudo, a ministra do Planejamento, Orçamento e Gestão, Miriam Belchior, disse ter ficado “satisfeita” com o fato de que “são residuais e pequenos os problemas advindos do governo federal”.
    “É inegável a contribuição que, nos últimos 12 anos, o governo tem dado à construção civil, em especial com o PAC [Programa de Aceleração do Crescimento] e com o Minha Casa, Minha Vida, que deu conta dos principais desafios colocados”, acrescentou a ministra. Segundo Miriam, quando se olha para fora do País, não se veem exemplos dessa natureza.
    De acordo com a ministra, 3,2 milhões de unidades já foram contratadas pelo Minha Casa, Minha Vida, o que representa R$ 206 bilhões em subsídios e financiamentos. “Foram 6 milhões de brasileiros beneficiados, o equivalente à região metropolitana de Belo Horizonte”, ressaltou a ministra.
    Para Rubens Menin, o Minha Casa, Minha Vida é o programa de maior sucesso no País. “Programa melhor nunca teve. Ele mobilizou um sem-número de empresas que investiram em equipamentos e na contratação de trabalhadores”, disse ele. “E ajudou a eliminar gargalos, mostrando que isso é possível”, complementou o presidente da Cbic, Paulo Simão.
    Segundo os representantes da construção civil, o governo federal, de fato, tornou mais fácil a desburocratização no setor. “Difícil é quando lidamos com os municípios”, disse o presidente da Abrainc. “Há prefeituras que sequer têm softwares de análise de projetos e servidores que, com medo, pela falta de transparência [e clareza na legislação], se afastam das tomadas de decisões”, acrescentou Simão.

    Qualificação civil é ponto importante na compra de um imóvel

    Por Vinicius Monteiro*
    Na compra de um imóvel, antes da transferência do direito real de propriedade, contratam as partes, comprador e vendedor entre si a obrigação de pagar integralmente um valor e o outro de transmitir a coisa, de modo que se constata a existência de uma relação obrigacional, ou seja, preestabelece-se uma relação obrigacional para posteriormente se concretizar a transmissão do direito real. Dessa maneira, na compra e venda, diferentemente do usucapião, é necessário que o adquirente do imóvel se relacione antes com o atual proprietário, para então alcançar a conquista final do negócio. A despeito, diz o senso natural de auto proteção que se deve analisar bem com quem irá estabelecer uma relação de direitos e obrigações, ponto em que torna-se relevante a análise da qualificação civil.
    Ainda, tal exame garante ao comprador que não incidirá em posteriores construções no imóvel ou anulações do negócio. E em primeiro passo, deve-se verificar o nome; o nome do vendedor é importante para se constatar junto ao registro de imóveis se de fato, o imóvel está no nome do vendedor e se ele é o único proprietário. Para tanto, é preciso solicitar uma certidão de matrícula do imóvel objeto do contrato, mas não uma simples, uma vintenária, que consta todos os vinte últimos proprietários do imóvel; nesse documento deve se encontrar o nome do vendedor, ou no mesmo ponto de leitura da descrição do imóvel, ou num registro subsequente ou no anterior. Caso não conste o nome do vendedor na certidão de matrícula, poderá o negócio estar sujeito à evicção então se concretizado. Por outro lado, pode ocorrer que o vendedor tenha o contrato particular de compra e venda ou a promessa de compra e venda não registrados, de modo que esse possui direitos obrigacionais para com o proprietário anterior a ele, isto é, o direito de exigir a transmissão da propriedade pelo ato jurídico perfeito e também da posse, dando força então para se discutir em juízo se alguém vier arguir a evicção. Contudo, pelo fato de existir apenas o contrato particular entre o vendedor e o proprietário anterior, pode acontecer de incidir gravames sobre o imóvel provenientes do nome desse proprietário anterior ao vendedor, como penhora por dívidas por exemplo, isto porque, contratos particulares que versem sobre a propriedade de imóvel não tem validade para terceiro quando do não registro, ficando o dono anterior como verdadeiro proprietário, conforme normatiza o artigo 1.245 parágrafo primeiro do CC.
    Em seguimento à confirmação da qualificação civil, é importante verificar o estado civil do vendedor, o que pode ser feito solicitando uma certidão de estado civil ou de nascimento no cartório de registro civil das pessoas naturais domicílio do vendedor, como prescreve o artigo 107 da lei de registros públicos. Contudo, devido a falibilidade humana, pode ocorrer de não haver averbações nas certidões, de modo que será necessário analisar processos judiciais, seja de divórcio, separação e dentre outros, de como ficou decidida pelo juiz a partilha de bens. Algo muito comum nos dias de hoje, é a aplicação do instituto da união estável na vida dos casais, Art. 1.723 do CC, de modo que não é de costume ter formalização documental como deveria, por conta do próprio costume prático de se juntar evitando as solenidades legais. Nesse caso, ainda assim será exigido a participação do cônjuge na relação jurídica, visto que o novo Código Civil no seu artigo 1.723 estabelece que salvo convenção em contrário pelas partes e com formalização em escritura pública, rege a união estável pelo regime parcial de bens, ou seja, incorrem na meação entre os cônjuges todos os bens adquiridos a partir do início da união, exceto os bens particulares, a herança, as doações com cláusula de incomunicabilidade e os demais bens taxados no artigo 1.659 da lei civil. Tal preocupação em verificar o estado civil do vendedor, provém da necessidade do cônjuge ter que anuir com a compra e venda do imóvel, sob pena de nulidade, conforme os termos do inciso I do artigo 1.647 do Código Civil, autorização conhecida como outorga uxória. Porém, há duas situações que certamente não necessita da citada autorização, possibilidades que são novidades do novo diploma civil de 2002, a saber:
    1ª. O regime de separação total dos bens, desde que tenha sido o casamento realizado na vigência do Código Civil de 2002, posto que o anterior de 16 obrigava a autorização do cônjuge na alienação de imóvel, arts. 235 e 242 do Código Civil de de 1916.
    2ª. Regime de participação final nos aquestos, já que cada cônjuge tem o seu próprio patrimônio, Art. 1.673 parágrafo único, lembrando que em caso de término do casamento, os bens poderão se comunicar, como prescreve o artigo 1.674 do CC.
    3ª. O empresário não necessita da autorização conjugal para venda dos imóveis, desde que seja tal imóvel parte do patrimônio da empresa, isto é, ao exercício da atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços, conforme o artigo 978 do Código Civil
    Devidamente estudado o nome e o estado civil do vendedor, é relevante também observar a validade da assinatura no contrato, a fim de evitar que alguma falsificação de assinatura, como a do cônjuge, de um herdeiro ou qualquer outra causa que possa levantar uma discussão sobre vício na declaração de vontade, o que poderia invalidar o negócio, nos termos do artigo 104 do Código Civil, e para se precaver, o aconselhável é que todos os contratos de compra e venda sejam reconhecido firma das assinaturas.
    Um ponto bastante comum é solicitar às partes do contrato que apresentem original e cópia da sua cédula de identidade, algo que apesar de um ato simples é de relevância, visto que evita-se ter menor não emancipado como parte do negócio, que pode levar na posterior nulidade do contrato com efeitos extunc, conforme prevê o parágrafo único do artigo 1.691 do CC, visto que é imprescindível para a venda de imóvel de pessoa incapaz, a autorização judicial, conforme os artigos 1.691 e 1.750 do CC, e mesmo ocorrendo a venda, deverá o comprador guardar consigo a decisão definitiva prolatada pelo juiz, bem como o alvará, a fim de futuramente demonstrar a boa-fé do negócio jurídico se necessário, pois poderá ser propostas ações anulatórias posterior à venda.
    Portanto se compreende pelo estudado que a averiguação profunda da qualificação civil das partes contratual, e não somente qualificá-las no bojo do contrato sem fazer qualquer pesquisa, poderá emergir no decorrer do negócio, ou até mesmo posteriormente a concretização da venda, vícios graves que poderão prejudicar ou o vendedor, ou o comprador ou também o corretor de imóveis. Mas, se Adotadas tais providências básicas, em análise à qualificação civil das partes, estejam seguros os contratantes em prosseguir com a sua negociação.
    *Vinicius Monteiro é formado em Direito. É dono do seu escritório de advocacia, Monteiro Advogados. Presta serviços de análises de documentos e contratos, consulta e atuação jurídica para empresas e pessoas físicas, tendo como seu principal seguimento o direito que regula o mercado imobiliário, sobretudo, também atuamos com mão forte no direito civil e trabalhista.

    Quantidade de documentos para compra e venda de imóveis é aliada do consumidor

    Na hora de alugar, vender ou comprar um imóvel, muitas dificuldades aparecem, já que o nível de exigências para fechar o contrato é muito alto. Entretanto, profissionais do mercado imobiliário dizem que essa burocracia é uma grande aliada, uma vez que resguarda o consumidor de problemas futuros.

    Segundo o advogado Fernando Júnior, diretor da Céu-Lar e diretor jurídico da Netimóveis, as exigências, no caso das imobiliárias por exemplo, são uma forma de garantir ao cliente mais segurança. “Elas são especializadas em administrar e negociar imóveis, conhecem as técnicas de cobrança, contabilidade e legislação. Esses atributos tornam-se um grande diferencial para os clientes”, afirma.

    O superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, observa que, ao contrário do que parece, as transações imobiliárias não são simples. “Em relação à compra e venda, por exemplo, as certidões exigidas têm como principal função evitar que o comprador seja surpreendido com questões relativas a dívidas do antigo proprietário, relacionadas ou não ao imóvel, que podem acarretar, inclusive, a anulação do negócio e possível perda do dinheiro investido”, esclarece.

    O excesso de zelo evita que imóveis com algum empecilho sejam comercializados livremente. “O interessado em uma aquisição imobiliária que exige a apresentação dos documentos necessários à sua segurança dificilmente será surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é fruto de uma vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do Creci-Minas.

    No caso das locações, Ricardo acrescenta que, como o corretor de imóveis é o profissional contratado para a administração imobiliária, ele deve zelar pelo bem, tendo atenção redobrada, o que justifica tantos cuidados. “Outro fator de grande relevo, o principal a meu ver, é a demora do estado em decidir pendências judiciais envolvendo locações, o que desafia o aumento do rigor no quesito garantias locatícias.”

    O advogado Leandro Pacífico de Souza Oliveira, que atua na Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), conta que as exigências, no caso dos aluguéis, decorrem da Lei de Locações (8.245/91). “Elas servem para dar segurança aos negócios jurídicos, lembrando que abusos devem ser coibidos. A burocracia é imposta pela lei e visa proteger tanto o locador quanto o locatário”, diz.

    Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e venda de um imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador, “que assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo que todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”, analisa.

    RESGUARDAR
     Para o designer gráfico Fernando Lima, que comprou um imóvel há três anos no Bairro Padre Eustáquio, Região Noroeste de Belo Horizonte, a quantidade de documentos exigida é mais para segurança do banco e da instituição que está financiando do que para o comprador. “É 85% para garantia deles e 15% para quem compra”, considera.

    Apesar do número de documentos exigidos, Fernando reconhece que providenciá-los resguarda a negociação. “Mas a gente não tem escolha, não tem como questionar isso. Lembro-me que, quando comprei o imóvel, demorei cerca de um mês só para reunir a documentação que tinha de levar ao banco.”

    REQUISITOS ESSENCIAIS

    Consumidor deve exigir certidões que atestem ausência de pendências sobre o imóvel e de quem está negociando para verificar se está tudo em ordem com a documentação

    As exigências para negociar um imóvel são variáveis, conforme o objetivo do contrato: locação ou aquisição. No caso de compra e venda, o superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar prévio conhecimento da situação cadastral, tanto do imóvel quanto do vendedor.

    Para verificar se está tudo em ordem, o possível comprador deve exigir as certidões que atestem a ausência de pendências que recaiam sobre o imóvel e quem o negocia. “Deve, também, contar com a assessoria de um profissional do mercado imobiliário, visitar o imóvel, buscar informações sobre preço, localização e demais vantagens da aquisição”, observa Ricardo.

    Por fim, vem o contrato de compra e venda, que deve ser muito bem elaborado, a fim de resguardar o comprador e o vendedor. O documento deve expressar os direitos e obrigações das partes de forma clara, evitando-se discussões futuras, conforme ressalta o superintendente do Creci-Minas.

    As exigências também vão variar de acordo com a modalidade de compra, segundo o advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) Alexandre Barros Tavares. “Caso seja à vista, não é exigida quase nenhuma documentação, havendo somente necessidade de assinatura da escritura e pagamento dos impostos (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI) e taxas cartorárias”, conta. É imprescindível, ainda, que não haja dívidas relativas ao imóvel (condomínio e IPTU) e que ele não seja objeto de garantia ou penhora, como acrescenta o advogado.

    No caso de financiamento, a documentação exigida é maior, devido à operação com o banco e não à compra e venda propriamente. “Contudo, aconselham-se vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou mediante financiamento, para evitar problemas futuros ou mesmo a nulidade da aquisição. Certidões negativas das justiças, físicas e de protesto são importantes para o comprador”, enumera Alexandre.

    REGULARIDADE Para que o interessado em adquirir um imóvel possa se orientar sobre a legislação a respeito do tema, o advogado e diretor da Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei 7.433/85 e o Decreto 93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser apresentados diversos documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade financeira do vendedor e do comprador”, reitera.

    Mas não basta às partes contratantes formalizarem o negócio por meio de um contrato particular de promessa de compra e venda, de acordo com Fernando. “Torna-se também indispensável a lavratura de uma escritura pública, que deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

    SEGURANÇA AO ALUGAR

    Em relação às locações, são exigidos documentos que certifiquem a idoneidade financeira de quem pretende alugar o imóvel e de seus fiadores, caso haja. Entre eles, Ricardo Mendes cita comprovantes de rendimentos, capacidade, estado civil, propriedades e sociedades.

    Caso não tenha fiadores, o interessado pode optar por outras modalidades de garantia contempladas pela Lei do Inquilinato, uma vez que haja consenso entre as partes contratantes. “As mais utilizadas são a fiança, o seguro fiança, a caução representada por bens imóveis e a caução representada por título de capitalização”, cita o superintendente do Creci-Minas.

    Para alugar, o advogado Fernando Júnior diz que o inquilino assume diversos compromissos legais e contratuais, inclusive, o de conservação da propriedade durante todo o prazo do contrato, que pode ser estendido por um longo período. “A possibilidade de prorrogação da locação por bastante tempo implica compreensão de que diversas situações poderão ocorrer na vida do inquilino, inclusive uma demissão do emprego, uma alteração na composição da renda familiar etc.”

    Por isso, é indispensável averiguar a efetiva capacidade moral e financeira do inquilino para arcar com esses compromissos legais e contratuais, ressalta Fernando, lembrando que ele deve, ainda, oferecer uma ‘garantia locatícia’ exatamente para amenizar os imprevistos que podem ocorrer durante toda a vigência da locação”, justifica.

    AGILIDADE Fernando diz que, atualmente, existem opções interessantes para assegurar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios e a preservação do patrimônio imobiliário. “O seguro fiança e o título de capitalização são alternativas eficazes para a garantia locatícia, servindo ainda para o inquilino livrar-se daquele constrangimento que normalmente ocorre no momento de solicitar a fiança para um amigo ou um parente.”

    De acordo com o advogado, essas alternativas também significam simplificação dos procedimentos e das exigências cadastrais, o que agiliza o contrato de locação. “Porém, considerando que essas garantias locatícias vigoram por um determinado período, o inquilino deve permanecer sempre atento à necessidade de renovação periódica de ambos.”

    NO CASO DA COMPRA, É PRECISO:


    Imóvel:
    » Registro (matrícula atualizada)
    » Certidão de ônus reais
    » Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
    » Última guia de IPTU e certidão negativa de débitos de tributos municipais
    » Verificar possibilidade de desapropriação
    » Comprovação de quitação de consumo de água, luz, TV a cabo, internet etc.
    » Vistoria do imóvel pelo vendedor, para a posse do comprador, contendo descrição minuciosa do estado de conservação, das benfeitorias, dos pertences e dos acessórios que serão transferidos
    » Quitação do ITBI

    Pessoa física:
    » Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF) e comprovante de endereço
    » Para casados: certidão de casamento
    » Para união estável: escritura pública ou decisão judicial ou documento equivalente
    » Para solteiros: declaração de que não mantém união estável
    » Certidão negativa de débitos de tributos federais
    » Certidão negativa de débitos perante a Receita Estadual
    » Certidão negativa de débitos de tributos municipais
    » Certidão negativa de distribuição de feitos da Justiça Federal
    » Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça estadual e juizados especiais
    » Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça do trabalho
    » Certidão negativa de protestos

    Tratando-se de unidade habitacional em condomínio:
    » Convenção de condomínio e
    regimento interno
    » Declaração de quitação plena das obrigações condominiais

    Tratando-se de imóvel locado:

    » Renúncia ao direito de preferência
    » Contrato de locação e vistoria do imóvel
    » Declaração de quitação plena das obrigações locatícias (aluguel e
    encargos locatícios)

    Tratando-se de imóvel em construção:
    » Registro da incorporação imobiliária
    » Memorial descritivo

    NO CASO DE ALUGUEL:


    Alguns dos comprovantes exigidos do locatário e de seus fiadores são de:
    » Rendimentos
    » Estado civil
    » Propriedades
    » Sociedades
    » Imposto de renda
    » Outros documentos ainda
    podem ser necessários.

    Júnia Leticia - Estado de Minas
    Fonte: Lugar Certo

    domingo, 29 de junho de 2014

    O CONTRATO DE LOCAÇÃO E O REGISTRO DE IMÓVEIS

    Resumo: A segurança jurídica decorrente do contrato de locação que tem como objeto bens imóveis, em determinados casos, depende do ingresso deste contrato no Registro de Imóveis. Para tanto, o trabalho em questão aborda os requisitos que devem ser observados pelos signatários e toda a sistemática legal que envolve a repercussão do contrato de locação no fólio real

    A locação de bens imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do País motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação. As normas que disciplinam o referido contrato estão prescritas na Lei Federal nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, no Código Civil brasileiro entre os artigos 565 e 578 e demais legislações em vigor.

    Pelo teor da norma, a locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Contudo, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em análise não gere direito real sobre imóvel, a formalização de certas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos signatários, sendo indispensável o seu ingresso no cartório de registro de imóveis.

    A repercussão do contrato de locação no fólio real está ajustada na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos. Uma prévia observação a ser feita é que a apresentação deste contrato no registro imobiliário será uma garantia do locatário, pois nos termos do artigo 220 são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador.

    O primeiro efeito deste contrato, inserto na Lei de Registros Públicos, está descrito no artigo 167, inciso I, item 3, o qual dispõe que será feito o registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Como se observa, além de ter que ser expressa no instrumento contratual, a simples menção desta cláusula no contrato não é suficiente para que o locatário tenha garantido o direito à continuidade do contrato, em eventual alienação do imóvel. Por outro lado, caso o contrato que contenha a referida cláusula esteja devidamente registrado, o posterior adquirente não poderá opor a efetivação do seu direito real de propriedade, quando decorrente de atos como compra e venda, permuta, dação em pagamento, entre outros, para a desconstituição da garantia. O dispositivo do artigo 8º da Lei Federal 8.245/1991, não obstante verse que o referido ato é objeto de averbação, por um erro de técnica legislativa, corrobora a necessidade de apresentação do contrato de locação no serviço registral imobiliário para assegurar a sua vigência em caso de alienação do imóvel.

    Outra importante garantia conferida ao locatário pelo fólio real é o exercício do direito de preferência, ou seja, o inquilino terá a preferência na aquisição do imóvel, se houver intenção do locador em vendê-lo durante o período de vigência do contrato. No entanto, para que este direito possa ser exercido, não há exigência legal para a sua expressa previsão no texto do contrato. Para tanto, a norma do artigo 167, inciso II, item 16, da LRP, exige que seja feita no Registro de Imóveis a averbação do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. A respeito da matéria, o autor Regnoberto M. de Melo Jr. elucida que “o direito de preferência do locatário nasce da lei, mas o seu exercício requer contrato de locação válido e averbado no SRI”. No mesmo sentido, o artigo 27 da Lei 8.245/1991 adverte que, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

    Excepcionalmente, tanto a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel quanto o direito de preferência perderão os seus efeitos quando se tratar de formas de aquisição originária de propriedade, tais como, desapropriação e usucapião na modalidade extraordinária. O que justifica a perda destes direitos pelo locatário é que, com a aquisição originária, surge uma nova propriedade, sem ligação com a antiga. Logo, qualquer direito real ou ônus pré-constituído sobre o imóvel deixam de integrar a cadeia dominial do imóvel. Ademais, o direito de preferência também não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, sendo que tal assertiva pode ser confirmada pelo conteúdo do artigo 32 da Lei Federal 8.245/1991.

    A qualificação positiva do contrato de locação no Registro de Imóveis, ou seja, a certificação pelo registrador de que o citado título encontra-se apto para o registro ou a averbação em comento deve atender há alguns requisitos. O artigo 169 da LRP, em seu inciso III, prevê que o registro do ajuste contratual para assegurar a cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel, e a averbação para fins de exercício do direito de preferência serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. Neste caso, deve ser destacada a flexibilidade do legislador para viabilizar a eficácia do ato quando não exige a anuência de todos os proprietários na via contratual. 

    Esta preocupação é de extrema pertinência já que nos referimos a benefícios ao locatário e eventuais exigências quanto à qualificação do locador poderiam obstar a constituição das garantias. Por outro lado, deve-se advertir que a mencionada norma é uma manifestação do princípio da cindibilidade do título, o qual orienta que, sempre que o documento contiver requisitos suficientes para formalizar o ato, o registrador deve fazê-lo.

    O princípio da especialidade objetiva do registro público também possui grande relevância para o ingresso do contrato de locação na serventia de registro imobiliário. Pela sua substância, o título deve contar a plena e perfeita identificação do imóvel, sob pena de ser devolvido para o apresentante. Os dispositivos legais dos artigos 222 e 223 da LRP ratificam a sua importância quando versam que o instrumento particular deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

    Embora não esteja presente no rol de atos praticados pelo oficial de registro de imóveis elencados no artigo 167, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, há um outro ato relativo ao contrato de locação de imóvel urbano que deve ser formalizado na serventia registral imobiliária. Trata-se da caução em bens imóveis, modalidade de garantia locatícia, que deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel oferecido pelo locatário ao locador. Além de constituir-se como uma garantia de grande importância, deve-se ressaltar que não é absoluta a regra do artigo 220 da LRP, a qual descreve que são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. Neste caso, a garantia é diretamente em benefício do locador, proprietário do imóvel. A garantia em estudo está regularizada no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei Federal 8.245/1991. 

    Por todo o exposto, é possível concluir que, em razão da natureza obrigacional do contrato de locação, as partes contratantes freqüentemente têm a falsa noção de que o instrumento contratual é suficiente para confirmar as garantias que envolvem a locação. No entanto, quando o objeto do contrato é um bem imóvel, a validade das garantias apontadas neste trabalho depende, sobretudo, da observância das normas e princípios de registro público e da apresentação do título no Registro de Imóveis.

    Referências bibliográficas
    BRASIL. Código Civil. 53. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
    CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
    FIUZA, CésarDireito civil: curso completo. 8. ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.
    JÚNIOR, Regnoberto M. de Melo. Lei de Registros Públicos comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2003.
    VADE MECUM SARAIVA. 2ª ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2006.
    Autor: Fabrício Petinelli Vieira Coutinho  

    DESBUROCRATIZAÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

    Está na hora da desburocratização através da concentração dos ônus na matrícula.
     
    As garantias legais que vêm tomando conta do mercado aquecido de imóveis fizeram surgir a expectativa do grande “boom” imobiliário no Brasil. A Lei 9.514/97 (Lei que criou o SFI e instituiu a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis), visa garantir as regulamentações e os negócios imobiliários. Porém, podemos questionar o que tem sido feito para desburocratizar a compra do imóvel, para tornar menos custoso e mais ágil para as partes.
     
    Hoje, um processo de financiamento leva em torno de 30 dias para ser concluído, desde a análise de crédito, avaliação do imóvel, análise jurídica e emissão do contrato. Após, ainda faz-se necessário o registro do Contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis que leva em média mais 30 dias. O registro imobiliário desempenha papel importantíssimo para o desenvolvimento econômico e social do país, uma vez que proporciona segurança jurídica nas transações. E, somente a partir de um ambiente juridicamente seguro, é que se estabelece um cenário favorável para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que por sua vez fomenta o crédito imobiliário, com efeito multiplicador e abrangente na atividade econômica como um todo. 
     
    Em termos econômicos, paga-se alto pela insegurança jurídica. A venda de imóveis esbarra na falta de liquidez, pois o negócio não é nem rápido, nem tão seguro, fruto de exigências exageradas, uma verdadeira overdose de certidões, seja do vendedor, do comprador ou do próprio imóvel, o que estimula a depreciação do valor do bem. Até mesmo certidão do Ministério do Trabalho é exigida para o vendedor provar que não responde a ações trabalhistas, mesmo que nunca tenha sido empregador em sua vida, tudo isso fruto de distorção da legislação, que vê o proprietário hoje em dia como provável, e não-confiável, devedor diante inclusive do Estado, do Fisco e da Previdência. É um paradoxo que traz consequências a um país que quer e precisa desenvolver seu mercado imobiliário, pois a lógica caminha em sentido inverso, à medida que, quanto mais custos de transações sejam poupados, mais transações ocorrerão e mais recursos serão canalizados para atividades produtivas.
     
    Uma forma de tornar o processo de financiamento imobiliário mais ágil é a adoção do princípio da concentração dos atos na matrícula. Assim nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas, pode ficar indiferente à inscrição. Se o registro imobiliário constitui-se no único mecanismo confiável para noticiar-se à comunidade o que lhe pode ser oponível, é necessário que seja completo, ágil, seguro e universal, similar a uma Encíclica Papal: "urbi et orbi".
     
    Com a instituição de tal princípio teríamos um processo mais célere, barato e confiável, diminuíramos em muito o tempo para a contratação de um financiamento imobiliário, visto que resultará em segurança jurídica completa para o tráfico jurídico-imobiliário.
     
    Fonte: Daniele Akamine
    Bacharelado em Direito, Pós-Graduada em Direito Civil, Direito Penal e Processo Penal, MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário, técnica em Contabilidade e sócia diretora da Akamines Negócios Imobiliários Ltda.
     

    terça-feira, 17 de junho de 2014

    O QUE FAZ UM DESPACHANTE IMOBILIÁRIO?

    PontodeInterrogaoA assessoria imobiliária, ou o despachante imobiliário, passou a ser uma atividade profissional há cerca de seis anos. O objetivo principal é prestar serviços de assessoria, desde a análise anterior a compra até a transmissão da propriedade, seja através de um financiamento ou de  uma escritura.
    Para Jorge Ferraz, proprietário da Construtora Corbis Engenharia, esse tipo de serviço facilita a negociação tanto para quem está vendendo , quanto para quem compra um imóvel. -“O custo benefício é muito bom. Por se tratar um serviço que dá muito retorno e é muito importante, a mão de obra é muito barata”. Geralmente, o despachante imobiliário é procurado por pessoas que não possuem tempo ou conhecimento para organizar uma documentação de compra de imóveis. A funcionária pública Aline Xavier contratou os serviços de um assessor imobiliário por comodidade. -“São tantos detalhes que se você tem condições de contratar os serviços é a melhor opção”, afirma. Para ela, parece que esses profissionais têm -˜um esquema-™ que agiliza todo o processo e sem deixar nem uma lacuna no processo de compra e transferência.
    Apesar de existir vários sindicatos de despachantes no Estado, a maioria desses profissionais são autônomos ou encontrados em alguma empresa de assessoria imobiliária. Na área de assessoria imobiliária há cinco anos, o despachante Gláucio Alves Taioba afirma que para encontrar um profissional de confiança, o ideal é pedir indicação de uma imobiliária, que geralmente tem o seu despachante.
    Tarifas
    Os preços cobrados por assessores imobiliários pelos serviços são tabelados e, por isso, Gláucio Alves alerta: -“Se um despachante cobrar um valor muito inferior, o cliente pode desconfiar”. Atualmente, uma escritura à  vista está em torno de um salário mínimo (R$ 724,00); para um financiamento, R$ 800,00. Já a retirada de certidões custa em torno de  R$ 500,00.
    Atribuições
    Além da retirada e análise de certidões e contratos; análises de compra e venda e  de confecção do contrato, também estão entre as principais atribuições dos despachantes:
    •  Representar o cliente junto a entidades públicas e privadas;
    •  Dar seguimento a negócios;
    •  Despachar mercadorias;
    •  Zelar pelos interesses dos clientes junto das repartições e organismos públicos;
    •  Estabelecer a ponte entre o indivíduo ou a empresa e as repartições ou entidades públicas;
    • Contribuir para a resolução de problemas burocráticos
    •  Ter muita experiência burocrática.