Compradores de Imóveis de Construtoras e Mutuários Inadimplentes do SFH e do SFI devem ter atenção com retomada de imóvel via cartório

Há alguns anos os mutuários do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário e os consumidores que compram imóvel parcelado diretamente das construtoras passaram a conviver com uma nova forma de garantia da dívida feita para a compra da casa própria, que é a alienação fiduciária do imóvel. 

Por esta modalidade de garantia, o imóvel fica em nome do banco financiador ou construtora e só será transferido para o consumidor-mutuário, após a quitação do financiamento. O mutuário recebe a posse do imóvel, mas não pode sequer transferi-la a terceiros sem anuência do banco ou construtora. 

Quando o mutuário atrasa mais de 30 (trinta) dias no pagamento da parcela do financiamento, a obrigação legal que a empresa tem é de intimar o consumidor-mutuário, via Cartório de Títulos e Documentos, a quitar os valores em aberto no prazo máximo de 15 (quinze) dias do recebimento da notificação. 

Caso o mutuário não coloque as obrigações em dia neste prazo, a posse do imóvel voltará para a empresa, o consumidor-mutuário perderá tudo que pagou, o imóvel irá a leilão e o mutuário será despejado na sequência.

José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, alerta que “hoje não há meios jurídicos de defesa, com chances de sucesso, para os casos em que o mutuário deixa o imóvel ser retomado sem sequer consignar em juízo os valores que entende devido ou se não ajuíza uma ação para discutir o contrato. Dificuldades financeiras são normais, o que a Justiça não admite é a ausência de providências por parte do devedor”. 

“Se a prestação está comprometendo mais do que o salário da pessoa, ou vem sendo reajustada de forma irregular, a solução é questionar o contrato na Justiça e oferecer 30% da renda familiar em depósito. Com o depósito, o juiz pode proibir o banco de realizar a retomada do imóvel e de negativar o mutuário no SPC, SERASA e CADIN enquanto a ação não for julgada”, diz Tardin. 

O IBEDEC alerta também sobre as diversas falhas e tentativas dos bancos e construtoras em retomar os imóveis sem observar as formalidades legais. Mesmo inadimplente, o mutuário tem o direito de ser notificado pessoalmente para pagamento do débito e tem direito à um procedimento estabelecido na Lei 9514/97 para ter a inadimplência punida pelo Banco ou Construtora. Quando a empresa não segue os procedimentos previstos em lei, o leilão é anulado pela Justiça. 

Maiores informações com José Geraldo Tardin pelos fones (61) 3345-2492 e 9994-0518

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Capacidade de pagamento e Comprometimento de renda do pretendente ao crédito

Capacidade de pagamento e Comprometimento de renda do pretendente ao crédito

Por regras estipuladas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN os agentes financeiros (bancos) devem analisar a capacidade de pagamento do comprador, conforme:

O Encargo mensal é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros)

• A avaliação da suficiência da renda para pagamento do encargo mensal do financiamento deve ser efetuada com base em documentos que demonstrem as despesas e os rendimentos mensais declarados pelo pretendente ao crédito, considerando período de tempo que permita a verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários, conforme as políticas de gerenciamento de risco de crédito da instituição concedente;

• A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e

• O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito.

As avaliações mencionadas acima devem levar em consideração as informações existentes na própria instituição concedente do crédito, no Sistema de Informações de Crédito (SCR), em sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.

As informações utilizadas para realizar a avaliação do risco de crédito, inclusive todas as informações relativas à avaliação do imóvel, devem estar documentadas e permanecer à disposição do Banco Central do Brasil durante a vigência do financiamento.

Esclareça 7 dúvidas sobre mercado imobiliário Entenda se é possível, por exemplo, financiar uma casa em uma cidade onde a pessoa trabalha, mas não mora

O Zap em Casa selecionou algumas dúvidas de leitores enviadas por meio de comentários em matérias sobre o mercado imobiliário, como contratos de financiamento, locação, inventário e como fica a compra de imóvel quando a pessoa está com o nome incluído no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Veja abaixo o que uma especialista da área, a advogada Marina Paula de Faria respondeu:

1 – Gostaria de saber de posso financiar um imóvel em uma cidade e trabalhar em outra. Vou à cidade de 15 em 15 dias.
R: Deve ser observada a política de cada instituição financeira. Para uso do FGTS na compra do imóvel, será levado em conta, dentre outros, os seguintes requisitos:
– Não possuir um imóvel residencial na cidade ou região metropolitana onde trabalha, na cidade onde mora e na cidade onde pretende comprar o novo imóvel;
– Morar há mais de um ano ou trabalhar na cidade onde está o imóvel que pretende adquirir. São aceitos também imóveis na região metropolitana e em municípios vizinhos.

2 – Quero fazer um financiamento para comprar meu apartamento pela Caixa. Meu nome está limpo, não estou no SPC e nem Serasa, mas minha conta corrente, que é de outro banco, está no vermelho e meu marido ainda está pagando o carro. O financiamento será somente com a minha renda, pois meu marido não está trabalhando no momento. Quero fazer pelo “Minha Casa, Minha Vida”. Será que eu vou ter algum problema para conseguir o financiamento?
R: A instituição financeira analisa caso a caso e, portanto, não é possível saber qual será sua análise previamente. Vale realizar o pedido junto a instituição e refletir se pretende dar esse passo no momento.

3 – Sou locatário de uma sala comercial, meu inquilino deve 02 meses de aluguel e entregou a sala sem pagar os aluguéis atrasados. Ele ficou somente oito meses, tem contrato de 12 meses e caução de dois meses. A pergunta é: ele tem que me acertar os atrasados independentemente do caução, afinal ele está quebrando o contrato?
R: Sim, deve ser cumprido o que foi estabelecido contratualmente incluindo as cláusulas de inadimplemento estipuladas em contrato.

4 – Meu marido faleceu dia 31.07. Fui até o cartório e paguei os emolumentos, porém, me informaram após o pagamento que, como minha sogra é herdeira (eu não tive filhos), ela precisa ir até lá para assinar os papéis. Mas ela não quer ir no cartório, o que faço? Não posso abrir uma ação judicial agora, por problemas financeiros. Qual caminho devo tomar? Até quando posso postergar este inventario?
R: O prazo para o inventário é de 60 dias. Será necessário contatar um advogado para que seu caso seja cuidado com a atenção merecida e necessária.

5 – Tentei comprar minha casa e não deu certo porque tive meu nome incluído no SPC há quase um ano. Com quanto tempo posso tentar comprar novamente, sem correr risco que esse registro ainda conste no banco?
R: Essa informação é de controle interno do banco. Não há como prever o prazo que constará. No entanto, vale não se prender a essa questão. Ao ter o nome retirado do SPC, poderá pedir novamente o financiamento em qualquer instituição financeira.

6 – Tenho um apartamento financiado e quero trocar em uma casa não financiada. Há a possibilidade de eu fazer a troca ou o negócio e continuar pagando o apartamento? Como se eu tivesse assumindo a dívida (que é minha), por exemplo, trocar os imóveis, mas continuar pagando o apartamento, ainda que o apartamento estará com nome do outro proprietário?
R: A troca entre casas pode ser feita. No entanto, não há detalhes para responder com precisão sobre o caso.

7. Preciso tirar meu apartamento da imobiliária, pois ela atrasa o repasse do meu dinheiro. Vou alugar direto com a inquilina que já mora lá. Posso quebrar esse contrato com a imobiliária?
R: O contrato pode ser quebrado. No entanto, é necessário analisar o que está previsto nas cláusulas contratuais.

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Mudança de banco pode reduzir taxa de financiamento

Mudança de banco pode reduzir taxa de financiamento

As taxas de juros variam muito entre os bancos e a mesma instituição pode adotar diferentes taxas ao financiar um imóvel. Para aproveitar essas variações, há a alternativa de mudar o financiamento para um outro banco em que os juros sejam menores. No entanto, muitos consumidores não sabem exatamente como funciona esse processo. Para esclarecer essas dúvidas confira as dicas do presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino.

Qual é o objetivo da portabilidade de crédito?

Lúcio Delfino - Dar ao mutuário que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando melhores taxas de juros em outros bancos. A portabilidade aumenta o poder de barganha do devedor adimplente e amplia a concorrência entre os bancos.

Quem pode aderir a ela?

LD - Qualquer pessoa que tenha um financiamento imobiliário (usando ou não recursos do FGTS) pode pedir a mudança de banco, desde que o imóvel esteja pronto. Não é possível fazer a portabilidade se a unidade estiver na planta ou em construção.

O que é necessário para efetivar a negociação?

LD - Primeiro, o mutuário deve encontrar o banco que ofereça as melhores taxas e aceite receber a dívida. Feita a negociação, a proposta será enviada para o banco no qual foi iniciado o financiamento, que terá até cinco dias para fazer uma contra proposta. Se, mesmo com a contra proposta, o mutuário optar pela mudança, o novo banco deve quitar a dívida que o mutuário tem com a outra instituição e assumir o crédito.

Há algum custo para a mudança do financiamento para outro banco?

LD - Pelas regras em vigor, a portabilidade não gera nenhum custo para o mutuário diante dos bancos. No entanto, será necessário averbar a mudança no cartório de registro de imóveis, o que significa que existirá algum gasto com custas cartorárias.

Como saber se a mudança é atrativa?

LD - Os bancos devem concorrer nos quesitos: taxa de juros e taxa de administração (se houver). Caso a instituição financeira ofereça uma taxa de juros menor, mas, em contrapartida, cobrar uma tarifa ou taxa bancária para manutenção do contrato maior, é importante ficar atento ao custo efetivo total (CET), para que a portabilidade seja vantajosa.

Quais cuidados o consumidor deve ter na transação?

LD - No ato da mudança, é proibida a alteração do sistema da amortização e do prazo do financiamento. De toda forma, após a conclusão da portabilidade, nada impede que o mutuário – em negociação com a nova instituição – faça a alteração do sistema de amortização e/ou do prazo do financiamento. Outro detalhe: a portabilidade não implica na necessidade de aquisição de outros produtos, como conta bancária ou seguros extras. Tal prática é proibida em nosso país, por se tratar de venda casada, condicionada. Em caso de dificuldades, o interessado deve procurar o Banco Central, o Procon ou um advogado especialista no assunto.

O IBEDEC é representante da ABMH no Distrito Federal e o presidente do IBEDEC José Geraldo Tardin está a disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema no fone 61 9994-0518

​Maiores Informações com José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo e representante da ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.

Aumenta o número de imóveis retomados por bancos

Aumenta o número de imóveis retomados por bancos

Medida pode ser adotada sem devolução das parcelas já pagas
 

A falta de pagamento de prestações do financiamento pode levar os bancos a retomarem imóveis. De acordo com dados da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), somente na cidade de São Paulo, 517 deles foram retomados ano passado, o que significa o maior número desde 2004. A previsão é de que este ano não deve ser diferente, já que, de janeiro a julho de 2015, 334 unidades foram retomadas na capital paulista, o que equivale a 64% do total registrado em todo o ano passado. Este cenário não é muito diferente no restante do país, conforme a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

 

De acordo com o presidente da ABMH, Lúcio Delfino, um dos motivos para a retomada dos imóveis é a utilização da alienação fiduciária em contratos de financiamento ligados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). "Atualmente, a maioria dos contratos de financiamento são feitos com base na Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. Embora tenha sido criada em novembro de 1997, sua utilização ganhou força em meados da década passada, e este é um dos primeiros reflexos dessa forma de garantia: a grande facilidade da execução da dívida e retomada do imóvel pelo banco em caso de inadimplência", explica.

 

Segundo a Lei, passados 30 dias do início da inadimplência, o banco pode iniciar a execução extrajudicial do contrato. "Nessa hipótese, é obrigatória a notificação pessoal do devedor (via cartório) para pagar o débito no prazo de 15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imóvel é transferido para o nome do banco, que, em seguida – já como novo proprietário – tem que levar o imóvel a dois leilões públicos. E se não existirem arrematantes, o imóvel fica definitivamente com o banco, em pagamento da dívida (prestações vencidas e saldo devedor)", esclarece Delfino.

 

O presidente da ABMH esclarece que, como se trata de uma execução extrajudicial, ou seja, sem passar pelo crivo do Poder Judiciário, é possível requerer a anulação do procedimento na Justiça ou uma indenização pela diferença entre o valor real do imóvel e o valor da dívida. "Mas não é uma tarefa fácil e cada caso deve ser analisado isoladamente. A dica é não deixar que chegue nesse ponto. Se houver dificuldade no pagamento de alguma parcela, o ideal é procurar o banco ou entidade de defesa da classe e negociar, ou – numa saída mais drástica – vender o imóvel, quitar o financiamento e assim não perder tudo que investiu."

 

Para os contratos do programa Minha Casa Minha Vida, ainda existe a alternativa do Fundo Garantidor, que cobre o pagamento das prestações por até 36 meses dependendo da faixa de renda. Mas existem desvantagens, conforme Lúcio Delfino. "O mutuário tem que comprovar o desemprego ou a perda da renda no momento da assinatura. Além disso, o Fundo não paga a prestação: ela é incorporada ao saldo devedor e cobrada ao final do financiamento. Ou seja: se o prazo inicial era de 240 meses e o beneficiado utilizou o fundo por 12 meses, o novo prazo será de 252, e assim por diante. É bom lembrar que sobre essas prestações incidirão os mesmos juros e correção monetária do restante do financiamento."

 

O presidente da ABMH ressalta que o importante é não ficar de braços cruzados diante dos contratos que não possuem a cobertura do Fundo Garantidor. "Uma alternativa é pedir a utilização do FGTS para pagamento das prestações em atraso. Embora esta saída não seja aceita diretamente nas agências bancárias, basta que o trabalhador faça o requerimento na via judicial para conseguir o benefício e, assim, evitar a perda do imóvel."

 

Parcelas pagas não são devolvidas - Além de perder o imóvel, o consumidor pode arcar com outro prejuízo: a perda dos valores pagos. De acordo com o presidente da ABMH, a lógica adota pelos agentes financeiros é a seguinte: "o banco não vende imóveis, no financiamento habitacional, o mutuário toma um empréstimo financeiro (como outro qualquer) para aquisição de um imóvel, o qual é dado em garantia da dívida. Assim, no caso de inadimplemento das prestações, o banco credor executa o débito, levando o imóvel dado em garantia a leilão. No leilão, se não houver nenhum interessado (arrematante) ou se o maior lance for menor que a dívida, não haverá nenhum valor a ser repassado ao mutuário."

 

Segundo a Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode iniciar o procedimento de execução. Entretanto, a maioria dos contratos prevê que a execução só pode começar em caso de atraso de três ou mais prestações. "Nesse caso, vale a regra mais benéfica ao consumidor. O banco não tem praticamente nenhum risco de ficar no prejuízo. Quando o imóvel vai a leilão, o valor da arrematação é utilizado para quitação integral da dívida (prestações vencidas e vincendas) e se não houver arrematante, ele fica com o bem e pode, em seguida, vendê-lo como outro imóvel qualquer."

 

Direitos do consumidor

 

Em caso de execução da dívida através da Lei 9.514, alguns requisitos devem ser observados:

 

• O consumidor deve ser notificado pessoalmente para quitar a dívida no prazo de 15 dias, quando o contrato tiver mais de um titular (um casal, por exemplo), todos devem ser notificados individualmente
• O mutuário tem a possibilidade de pagar a dívida até a data do leilão (e não até o fim do prazo da notificação – 15 dias), podendo utilizar o seu FGTS
• O imóvel deve ser levado a leilão por, no mínimo, 60% de seu valor de mercado; se for arrematado por montante inferior, o leilão pode ser invalidado
• Quando o valor da arrematação for maior que a dívida, o banco deve repassar a diferença ao devedor, no prazo de cinco dias, contados da data do leilão

Maiores Informações contactar com José Geraldo Tardin, Presidente do IBEDEC e representante da ABMH no Distrito Federal, pelos fones 61 3345-2492 e 61 9994-0518

Inadimplência de dívida imobiliária gera preocupação

IBEDEC mostra alternativas para tentar renegociar o financiamento

Com a crise econômica e as recentes mudanças para se financiar um imóvel, é comum que haja um aumento da dificuldade para arcar com os compromissos assumidos. Assim, a solução é tentar renegociar a dívida com o banco, algo que nem sempre é fácil. Mesmo assim, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) e do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC) é buscar um acordo.

O primeiro passo é negociar com a instituição financeira, se possível para aumentar o prazo do financiamento, mas sem aumentar a taxa de juros, como recomenda o presidente do IBEDEC, José Geraldo Tardin. “Atualmente, como existe a alternativa de portabilidade do crédito habitacional, se não houver acordo com a instituição financeira originária, o mutuário/devedor pode verificar as condições de financiamento com outro banco, e – se for o caso – migrar para ele.”

Outra alternativa é utilizar o FGTS para pagamento de parte das prestações que estão a vencer, o que pode ser feito no limite de até 80% do valor da parcela mensal. “Também é possível utilizar o Fundo para quitação das prestações em atraso, mas essa última alternativa é possível somente por meio do Judiciário”, informa Tardin.

Quanto à portabilidade bancária, ou seja, possibilidade de transferência de operações de crédito (empréstimos e financiamentos) de uma instituição financeira para outra, o presidente do IBEDEC diz que o mais importante é verificar se a taxa de juros e o índice de correção monetária realmente podem ajudar a diminuir a dívida. “Se a taxa de juros for maior, não compensa portar. O mesmo raciocínio se aplica ao índice de correção monetária. Atualmente, o que mais favorece os mutuários, utilizado em todos os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é a TR (taxa referencial). Os demais índices chegam a ser três vezes maiores, o que certamente vai pesar na hora de reajustar a prestação e o saldo devedor.”

Não existindo possibilidade de negociação ou portabilidade, a melhor alternativa é alugar o imóvel para que seja possível manter o financiamento, ou vendê-lo e quitar a dívida. Atualmente, os financiamentos são feitos com base na Lei 9.517/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis. “Nessa modalidade, se o mutuário atrasar com o pagamento de três prestações ou mais, o banco pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial da dívida. Funciona assim: o mutuário inadimplente é notificado pessoalmente (ou via edital) a saldar sua dívida, no prazo de 15 dias, se não conseguir fazer o pagamento, o imóvel é retomado pelo banco, que – em seguida – leva a unidade a leilão”, esclarece Tardin.

É importante ressaltar que, após o prazo de 15 dias, o mutuário não consegue mais pagar as parcelas em atraso e muito menos negociar a dívida. “O IBEDEC lembra que, embora esse seja o posicionamento de todas as instituições financeiras (inclusive da Caixa Econômica Federal), é possível pagar as parcelas em atraso até a data do leilão imóvel (inclusive através do saldo da conta vinculada do FGTS), evitando que o bem seja arrematado por terceiros. Todavia, esse direito é reconhecido somente na via judicial, por determinação do Superior Tribunal de Justiça.”

Uma última alternativa, que vale para quem possui financiamentos mais antigos (que não sejam da Lei 9.514/97 – alienação fiduciária), é pedir a revisão da dívida, se for necessário na Justiça, como acrescenta Tardin. “Esse tipo de contrato está repleto de irregularidades, seja no reajuste do saldo devedor ou das prestações, sendo possível rever os valores cobrados pela instituição bancária, e, assim, tornar o empréstimo ​pagável.”

Para quem pensa em fazer um empréstimo para quitar o financiamento habitacional, o presidente do IBEDEC avalia esta alternativa como uma péssima saída, que deve ser utilizada somente se a pessoa tiver um dinheiro extra a receber dentro de um futuro próximo ou caso pretenda quitar o atraso para vender o imóvel. “Fora essas hipóteses, entrar numa nova dívida vai onerar ainda mais a situação financeira do mutuário e certamente acarretar uma nova (e maior) inadimplência. Além disso, como se sabe, os juros do financiamento habitacional são muito menores que outras modalidades de crédito, logo, o melhor é negociar o próprio financiamento.”

​Maiores Informações com José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo e representante da ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação no Distrito Federal, pelos fones 61 9994-0518 e 61 3345-2492 - E. mail consumidor@ibedec.org.br.